東京都の旧国名「武蔵国」の国府(政治的中心地)だった『府中市』の空き家事情と空家対策

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府中市の「空き家事情」と「空き家対策」

東京都の旧国名「武蔵国」の国府(政治的中心地)だった『府中市』の空き家事情と空家対策

2022/11/05

目次

    府中市の空き家事情 

    東京都の旧国名「武蔵国」の国府(政治的中心地)だった『府中市』

    東京都の旧国名(律令制により設けられた国)は武蔵国(むさしのくに)と言われています。時代によってエリアは変動しますが、武蔵国は東京都だけでなく、埼玉県と神奈川県北東部(横浜市・川崎市)も含まれていました。そんな武蔵国の政治的中心都市『国府』が置かれたのが、現在の府中市です。

     

    府中市には、ディープな場所が多数存在しています。

    東京競馬場は、競馬のことを詳しく知れるJRA競馬博物館がある珍しい競馬場で、とても人気があります。

    サントリーのビール工場は、仕込み工程から貯酒工程まで見学することができ、注ぎたてのビールを試飲することも出来ます。

    また、府中市が舞台となっている漫画・アニメは、ちはやふる、ウマ娘プリティーダービーなど人気作品が多くあり。ドラマでもノーサイドゲーム、家売る女、ブザービート、ごくせん、半沢直樹など数多くの名作ドラマのロケ地が存在しています。聖地巡礼などで多くの方が訪れています。

    府中市で有名な「くらやみ祭」は、東京内でも有名な祭りのひとつです。その昔、神輿渡御が深夜に街の明かりを全て消した暗闇の中で行われたことからこう呼ばれるようになりました。祭りのルーツや歴史は大國魂神社を景行天皇が建立した2世紀まで遡るほど歴史があるお祭りです。

     

    その他、多摩川、浅間山、 国指定天然記念物 「馬場大門のケヤキ並木」 など、豊かな自然にも恵まれています。

     

    そんな様々な魅力を持つ『府中市』の空き家数は約15,030戸で、東京都の51の地域で20番目に高い空き家数となっております。

    空き家率でみると11.4%になります。東京都の51の地域で12番目に高い空き家率となっており、東京都の空き家率10.6%より高い空き家率となっております。

    平成30年住宅・土地統計調査の集計結果 - 国土交通省(府中市)

    府中市の空き家対策計画

    府中市では空き家対策に力を入れており市独自に『空家等対策計画』策定しています。

    そして新たに、第2次府中市空家等対策計画 (令和4年度~令和7年度)を作成し、空き家対策に積極的に取り組んでいます。

    総務省統計局が5年おきに実施している「住宅・土地統計調査」によると、最新(平成 30 年)の調査結果では、本市の住宅総数は 131,360 戸、うち空き家が占める割合(空き家率) は 11.4 パーセントとなっており、前回調査時点と比較して空き家率は微減しています。

    府中市の空き家のうち 71.7%は「賃貸用の住宅」であり、一般的には所有者等により適切な管理がなされています。よって、「住宅・土地統計調査」における空き家のうち、荒廃した空き家となる可能性が高い空き家は、「その他の住宅」に分類されていると考えられます。

    府中市の住宅総数のうち、「その他の住宅」が占める割合は約 2.5%であり、前回調査時点 と比較して増加傾向にあることから、「その他の住宅」についても、荒廃した空き家となる前に、所有者等への適正管理の啓発、住宅以外の用途への利活用等、対策を検討する必要があると考えられています。 また、府中市の空き家は、微減傾向にありますが、空き家の増加を防ぐため、市場への流通 による解消、公共目的での活用等も検討する必要があると対策計画に明記されています。

    府中市独自の調査により、府中市では荒廃した空き家の所在を把握しています。

    府中市が把握している荒廃した空き家については、継続的に調査の 上、解決・改善を図っており、調査開始時(平成 23 年)から現在までに把握した、荒廃した空き家のうち、半数以上は府中市の取組により解決・改善済みとなっています。

    未解決の荒廃した空き家が一番多い地域は「新町」で10件。次に「四谷」が8件となっております。

    なお、府中市空家等対策計画において解決・改善とは、除却や樹木のせん定等により、空き家が適正管理されることをいいます。

    府中市が空き家対策を進める上での主な課題

    (1) 現状把握の必要性

    ①所在把握の必要性

    空き家対策を進めていくに当たっては、予防対策としての利活用等を促進する上で、 本計画が対象とする空き家を把握し、データベースの充実を図ることが重要です。 そのため、本市では市民・自治会等からの空き家に関する相談や情報提供のほか、 市内の空き家の全戸調査を行い、空き家の所在地や状態等についての情報を把握する 必要があります。

    ②所有者等の把握の必要性

    空き家の管理は、第一義的には、所有者等に責務があることから、空き家対策を進 めていく上では、所有者等の特定が不可欠です。そのため、空家法により可能となっ た、固定資産税の課税情報、不動産登記情報、戸籍情報、住所情報等のほか、親族・ 関係権利者等への聞き取り調査、必要に応じて実施する居住確認調査、水道・電気・ ガスの供給事業者の保有情報、郵便転送情報の確認調査、公的機関(警察・消防等) の保有情報の有無の確認、その他(市町村の関係する部局において把握している情報 の確認、家庭裁判所への相続放棄等の申述の有無の確認等)等、幅広い情報の活用を 図る必要があります。活用する情報については、調査に要する人員、費用、時間等を 考慮して、ケースごとに判断する必要があります。 また、多くの空き家が、相続を契機に発生していることから、登記簿上の所有者と 実際の所有者が一致していないケースが多く見られます。したがって、空き家の現状 把握に当たって、専門的な知識が必要な場合については、司法書士、行政書士、土地 家屋調査士等を活用することで、空き家の所有者等を特定していく必要があります。

    ③管理状況把握の必要性

    市内において、平成 23 年以降、422 件の荒廃した空き家を確認しており、うち 110 件は現在も解決・改善には至っていません。 空き家の的確な状況把握のためには、所有者等の特定に加え、市内の空き家の全戸 調査を実施するとともに、引き続き職員による巡回等による把握を行うことが必要で す。

    ④所有者等の意識・意向把握の必要性

    建築物が現に空き家かどうかは、外観調査等だけで判断することはできず、所有者 等への確認が必要です。 - 21 - また、所有者等が遠方に居住している、相続関係人が多数いるなどの場合には、所 有者等の適正管理意識が希薄になりやすいと考えられます。空き家対策を進めていく ためには、所有者等の空き家に対する管理意識や利活用・処分等の意向を把握する必 要があります。

    ⑤住宅の状態・空き家の種類に応じた対策の必要性

    建築物に居住中・空き家化・荒廃した空き家化までの住宅の各状態により、 所有者等が抱える悩みは多岐にわたります。 そこで、住宅の状態に応じて、「空き家化の予防」、「空き家の流通」、「長期間の空き 家の放置、荒廃した空き家化の防止」、「荒廃した空き家の解消」、「荒廃した空き家化 の再発防止」等を主眼とした適切な対策を講ずることが必要です。 また、空き家の種類に応じて、所有者等による管理水準の向上や利活用の促進に向 けた効果的な対策の検討が求められています。

     

    (2) 所有者等への啓発の必要性

    ①所有者等のリスク認識不足 空き家の所有者等は、遠方に居住しているなど、所有者等自身が空き家の現状や、 放置することによるリスクなどを認識していないケースも考えられます。 このような所有者等のために、空家法に対する理解や、空き家を放置することによ るリスクなどを周知していくことを検討する必要があります。

    ②適正管理に関する情報・知識不足

    空き家の管理について、管理手法(自分自身で適正管理する場合、管理事業者へ依 頼する場合を含みます。)についての情報・知識が不足しているケースもあります。 このような所有者等に向けて、管理手法について情報提供を行うことが重要であり、 情報提供の方法や内容の検討が必要です。

     

    (3) 空き家化の予防の必要性

    ①相続を契機とした空き家の増加 空き家の発生原因の一つとして、相続を契機とした原因が考えられます。「不動産 を相続したが利用意向がない」、又は「複数名が相続人となっており、権利関係の整 理が困難である」など、相続を契機として空き家が発生するケースが多いと考えられ るため、相続発生後に空き家化しない取組を検討する必要があります。 -

     ②高齢化に伴う空き家の増加・荒廃した空き家化 本市の高齢化率が上昇傾向にある中、今後、施設入所や相続の発生に起因する空き 家の増加が懸念されます。 また、所有者等の高齢化に伴って体力的な面等から管理水準が低下することも懸念 されるため、高齢化率が高い地域については重点的な対策を検討する必要があります。 ③建築物活用場面の創出 本市の荒廃した空き家には、比較的軽微な修繕や繁茂した樹木・雑草の管理により 直ちに利活用できる状態のものが多くあります。このような空き家については、状態 が改善できれば、不動産市場で流通が図られ、有効活用が進むものと考えられます。 空き家が適切に市場に流通することは、空き家の発生予防となるだけでなく、地域活 力の維持・向上につながることから、円滑な流通の促進に向けた取組の検討が求めら れています。 (4) 適正管理を促進する環境整備の必要性 ①相談窓口の設置の必要性 空き家の所有者等の中には、「管理したいが管理方法が分からない」、「管理業者が 分からない」など、管理に関する情報や知識の不足が原因で空き家を放置しているケ ースもあると考えられるため、相談窓口を周知し、庁内の連携により解決・改善を引 き続き行う必要があります。 ②専門家団体との連携 空き家の管理に当たり、補修・売買・相続手続等の専門性が求められる場合がある ため、建築・不動産・法律等の専門家団体の協力が必要不可欠です。空き家対策を推 進するためには、相談者からの意見や要望等を踏まえた上で、専門家団体との連携を 進める必要があります。 (5) 特定空家等に対する措置の必要性 ①税制上の問題 建物の除却後に土地の活用・売却の見込みがない空き家では、建築物を除却した場 合、住宅用地に対する課税標準の特例の対象から除外されて固定資産税等の課税額が 上がることになり、建物を除却せずに放置される原因となっています。 特定空家等については、市から改善に関する勧告を所有者等に通知し、所有者等が 勧告の内容に従わなかった場合は、建物が除却されていない状態であっても、住宅用 - 23 - 地に対する課税標準の特例の対象から除外することができるため、所有者等が改善に 向けて動くことが期待されます。 ②客観的な対応の必要性 市内においても、現時点で110件の荒廃した空き家が確認されているため、空家法 に基づく措置を実施して解決・改善を図っていきます。ただし、措置の推進に当たっ ては、所有者等に対する私権の侵害とならないように、国が作成した指針やガイドラ インを参照し、空家等対策協議会による検討などを経て客観的に行う必要があります

    府中市の空き家対策で活用できる制度

    府中市の空き家対策に活用できる制度が多くありますので、ご紹介をしていきます

     

    木造住宅耐震診断

    【対象要件】

    ・木造住宅であって、昭和56年5月31日以前に建築された市内の一戸建てまたは、店舗等の用途を兼ねるもの(店舗等の用に供する部分の床面積が延べ面積の2分の1未満のものに限る。)

    ・所有者本人又は所有者の2親等以内の親族が、現に居住している又は居住する予定であること

    ・市税等を滞納していないこと

    【耐震診断調査実施機関】

    原則として東京都建築士事務所協会南部支部府中部会耐震診断委員会に所属する建築士
    (東京都木造住宅耐震診断事務所登録制度に基づき登録を受けた府中市内の建築士事務所でも可)

    【助成額】

    耐震診断費用の3分の2(限度額12万円)

     

    詳細はこちら ⇒ 木造住宅耐震診断・耐震改修等助成事業

     

    耐震改修等助成事業

    【対象】

    上記の助成金の交付を受けて実施した耐震診断で上部構造評点が1.0未満と診断された住宅で、上部構造評点を1.0以上とする耐震改修

    所有者本人又は所有者の2親等以内の親族が、現に居住している又は居住する予定であること

    市税等を滞納していないこと

    【耐震改修施工業者】

    建設業法に基づく建設業の許可のうち建築工事業許可を得た事業所を市内に有し、耐震補強に関する講習会を受講した業者

    【助成額】

    耐震改修費用の2分の1(限度額110万円)

     

    詳細はこちら ⇒ 木造住宅耐震診断・耐震改修等助成事業

     

    木造住宅

    耐震除却事業

    【対象】

    上記の助成金の交付を受けて実施した耐震診断で上部構造評点が1.0未満と診断された住宅全部の除却

    所有者本人又は所有者の2親等以内の親族が除却の実施前まで居住しており、かつ、除却完了時まで所有者等であり続けること

    市税等を滞納していないこと

    【除却施工業者】

    建設業法に基づく建設業の許可のうち、土木工事業許可、建築工事業許可、解体工事業許可のいずれかを得た業者又は建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律に基づく登録を受けている業者

    【助成額】

    除却費用の2分の1(限度額50万円) 
     

    詳細はこちら ⇒ 木造住宅耐震診断・耐震改修等助成事業

     

    ブロック塀等安全対策費用助成事業

    府中市では、府中市耐震改修促進計画に基づき、ブロック塀等の倒壊防止対策の推進を図り、災害時などの避難経路となる道の沿道にある民間のブロック塀等の倒壊による被害を防止し、市民の安全・安心を図るためブロック塀等の安全対策事業を行う者に対し工事費用の一部を助成する事業を令和元年7月8日から開始しました。

     

    【助成対象】

    府中市耐震改修促進計画に位置付けられた避難路及び、指定通学路などに面しているもの

    府中市耐震改修促進計画に位置付けられた避難路とは、緊急輸送道路などを含めた建築基準法上の道路のことをいう。

    指定通学路とは、府中市立小中学校の通学路指定等に関する要綱に基づく通学路のことをいう。

    耐震診断の結果、倒壊の危険性があると判断されたもの

    耐震診断は、国土交通省通知「ブロック塀等の点検のチェックポイント」による点検を含む。

    建替後は、地震に対して安全な構造となるもの

    【助成割合】

    ブロック塀等の除却及び建替に要した助成対象費用の2/3を助成

    助成対象費用の上限は、1メートルあたり8万円とする。

     

    詳細はこちら ⇒ ブロック塀等安全対策費用助成事業

     

    スズメバチの巣駆除

    スズメバチは夏から秋にかけて活発に活動し、他の種類のハチに比べ攻撃的で危険です。そのため府中市では、府中市民が所有し、現に所有者が居住している住居(集合住宅の共有部分を除く)にあるスズメバチの巣に限り、その危険性を考慮し無償で駆除しています。

    ただし、直接相談者ご本人が専門業者へ駆除依頼した場合、自己負担となりますのでご注意ください。スズメバチと思われる巣を確認した際は、まずは府中市までご連絡をお願いします。なお、土曜日・日曜日、祝日など、府中市役所の閉庁日に巣を確認した場合は、巣に近づかないようにし、翌開庁日に府中市へご連絡ください。

    営業所や工場等の事業所、また、賃貸のアパート・マンション等の場合は、府中市で駆除は行っておりませんので、その所有者または管理組合のご負担で駆除をお願いします。

    公益社団法人東京都ペストコントロール協会(外部サイト)(電話:03-3254-0014)にて無償の相談窓口を設けていますので、駆除方法や専門業者をご確認されたい場合はご活用ください。

    専門業者に駆除を依頼する際は、作業前に作業内容と料金を確認し、複数社から見積りを取るなど、トラブルがないようにご注意ください。

     

    ※スズメバチ以外のハチの巣

    スズメバチ以外のハチの巣については、適切な方法でご対応いただければ、ご家庭でも駆除は可能です。そのため、駆除は自主的に行うか、専門業者へのご依頼をお願いします。

    公益社団法人東京都ペストコントロール協会(外部サイト)(電話:03-3254-0014)にて無償の相談窓口を設けていますので、駆除方法や専門業者をご確認されたい場合はご活用ください。

     

    詳細はこちら ⇒ ハチの相談

    危険ブロック塀等撤去奨励補助制度

     空き家の発生を抑制するための特例措置として、被相続人が居住していた家屋を相続した相続人が、当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。)または取壊し後の土地を譲渡した場合は、その譲渡所得から3,000万円が特別控除されます。
     なお、平成31年度の税制改正により、2019年12月31日までとされていた適用期間が2023年12月31日までに延長されることとなりました。また、これまでは相続開始直前まで被相続人が家屋に居住している場合のみが適用対象でしたが、一定の要件を満たした場合は老人ホーム等に入居していた場合も対象に加わることとなりました。
     この「空き家の発生を抑制するための特例措置(空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除)」を受けるには、相続した家屋が所在する区市町村において「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けたうえで、確定申告を行う必要があります。

     

    詳細はこちら ⇒ 「被相続人居住用家屋等確認書」の発行について

            空き家の発生を抑制するための特例措置(国土交通省ホームページ)

    関連情報: 【知らないと600万円の損!?】相続した空き家売却の税金控除 3000万円の優遇控除

     

    府中市では空き家相談窓口を設けています。

    「近隣に空き家があって困っている」「所有している空き家の取扱いがわからない」など、空き家でお困りの方は市または専門家団体の相談窓口にてご相談ください。なお、このホームページでご紹介する以外にも、空き家についての相談窓口は多くの事業者様の取組みにより整備が進んでいます。相談内容に応じて活用をご検討ください。

    【府中市の相談窓口】

    空き家に関する相談窓口 生活環境部 環境政策課 管理係 電話:042-335-4195

    空き家の「利活用」については、次にご連絡ください。
    都市整備部 住宅課 支援係  電話:042-335-4458

    ※府中市では空き家の市民相談も行っています。

    府中市が毎月定例日に開設している「専門相談」は、専門家による適切な指導や助言で、市民の皆さんの日常の悩みごとの解決に役立っています。

     

    【府中市シルバー人材センターにおける管理業務】

    府中市シルバー人材センターでは、空き家の管理業務(空き家の見回り、除草、植木の剪定・伐採など)を行っています。

    「空家等の適正な管理の推進に関する協定」を締結しました(公益社団法人府中市シルバー人材センター)

    問題解決にむけて具体的な取り組み

    府中市の空き家事情について、取り上げてまいりました。

    様々な空き家対策の方法がございますが、いざご自身の物件のこととなると戸惑ってしまう方も多いのではないでしょうか。

    賃貸用物件のお持ちの方は、目の前の空室を早急に対処するために、どのような対応がベストか迷われる方が大半です。

    これだけ、空室の多いマンションやアパートの空き家を減らすには、普通に賃貸募集をしていても現状を変えることは難しいでしょう。

    弊社では、様々な企画やアイディアをもとに空き家対策を行うノウハウを持っております。

    まずは、お気軽にご相談下さい。

     

    アパートやマンションなどの賃貸用住宅はもちろんのこと、居住中の戸建ても対応致します。

    物件売却、賃貸募集、賃貸管理まで幅広く対応させて頂きます。

    弊社は、再建築不可、借地権、事件事故、老朽化、雨漏り、害獣被害、荷物整理や処分など多岐にわたり対応が可能です。

    物件を修繕する費用が無く放置してしまっている方は、早急にご相談下さい。解決策を一緒に見つけることが出来ます。

     

    空き家の悩みを解決する手段

    ご相談を頂くことで悩みを解決出来る可能性があります。

    下記の方は、お気軽にご相談下さい

    ・不動産屋に依頼をしているが現状が変わらない方

    ・不動産屋から諦められた物件をお持ちの方

    ・物件に問題があり対策がわからない方

    ・費用がかけられず放置している方

    ・維持管理が大変でお困りの方

    ・賃貸経営で空室に悩み物件を手放したい方

    ・管理会社と揉めてしまっている方

    ・賃貸募集や管理がうまく行っていない方

    空き家対策は、ひとりで悩んでいると解決に時間がかかってしまい、余計な出費やトラブルが発生してしまいます。

    まずは、お気軽にご相談下さい。

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    アセットアップでは、空き家の対策を得意としております。

    空き家対策は地域や物件、状況によって注意する内容が異なります。

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