【事故物件とは？】物件所有者が知るべき心理的瑕疵（かし）について解説

事故物件と聞くと、「なんとなく怖い」「住みたくない」などのことが頭に浮かぶ方が多いのではにでしょうか。

イメージの悪さ気持ち悪さが先行して、詳しくは知らないという人が多いと思います。

しかし、もし所有している物件が事故物件になってしまった場合には、向き合わざるをえなくなります。

今後、高齢化社会が進むにつれて事故物件は軽視できない内容になってきます。

以前は、この「事故物件」に対して取り決めがありませんでしたが、国土交通省が2021年10月8日にガイドラインを発表しましたので、その内容をもとに情報をお伝えしていきます。

事故物件とは、入居者が何かしらの原因によって死亡した物件のことです。

売買や賃貸に問わず不動産取引全体でこのような物件を「事故物件」と呼でいます。

居住するには心理的な不安や抵抗感があるため「心理的瑕疵物件」ともいわれます。

不動産売却や賃貸仲介を不動産会社に依頼する場合には、心理的瑕疵がある場合、伝える必要が出てきます。

なぜなら、不動産業者は購入希望者や入居希望者に対して物件の瑕疵を伝える義務が課されています。

重要事項説明書に記載の上、その説明の際に伝えるのはもちろんのこと、入居や購入の意思決定をする前にその事実を告知しなければなりません。

事故物件であるという事実を含め、重要事項に該当する事実の告知義務は、宅地建物取引業法という法律で定められています。

新しく出来たガイドラインでは、過去に人の死が発生した居住用物件について、以下に該当する場合はその事実を購入希望者や賃貸希望者に告知しなくてよいとしています。

・自然死

・日常生活による不慮の死

人はいつか亡くなるものであり、自然死の発生は特別なことではありません。

階段からの転落や浴室での転倒、喉に食べ物がつまるなどの不慮の事故も、日常生活で起こる可能性は十分あります。

このように日常生活で当然起こりうる死については、不動産取引時の判断を左右する重要な要素ではないと認められたのです。

 

ただし、自然死や不慮の事故による死であっても、特殊清掃が発生した場合は例外となります。

入居者の死後、一定期間にわたって発見されなかった際には臭気や害虫を取り除くために、消臭や消毒を含む特殊清掃が必要になります。

この事実は入居者の意思決定を左右すると考えられ、事故物件として取り扱われるためです。

そのため、ガイドラインにおける事故物件とは、自然死や不慮の事故死以外の死や特殊清掃が必要になる死が発生した物件を指すといえるでしょう。

 

アパートなどの共同住宅では、ベランダや共用廊下など、日常生活を送る上で使用する共用部分で起こった事故や事件についても告知対象としています。

ただし、同じアパート内の別の部屋で起こったものや日常生活で通常使用しない共用部分で発生したものについては基本的には告知対象外となります。

ちなみに、ベランダは専有部分と思われがちですが、正しくは共用部分に該当します。

事故物件である旨の告知期間は、人の死が発生してからおおむね3年間としています。

ただし、この期間は賃貸物件のみに適用されます。売買物件については取引事例や判例不足から、告知期間は定められていません。 

 

なお、特殊清掃が行われた場合の告知期間は、その人の死が「発覚」してからおおむね3年間です。

 

一方で、事故の発生や発覚からの経過期間や死因にかかわらず、告知しないといけないケースもあります。

 

・事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高いケース 

・取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるケース

 ・人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合

 

告げる場合は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因及び特殊清 掃等が行われた場合はその旨を告げる必要があります。

 

ただし、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、遺族関係者の方々を不当に侵害しなたいめ、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告知する必要はありません。

事故物件情報は、ネット上でも手軽に調べられます。大島てるというサイトが有名で、不動産業者も活用しています。

いつ頃どのような事案が発生したかという情報を地図上で確認することが出来ます。

ご自身の物件が掲載されているかも調べることが出来ます。

また、情報源は一般ユーザーの投稿によるものです。そのため、全ての情報が正しいものとは言い切れません。

もし事故物件ではないのに掲載されていた場合は、削除依頼の連絡をすると消してくれます。

今回、ご紹介したガイドラインには法的拘束力がないものの、基本的にはこのルールに準じて事故物件を取り扱うとされています。

特殊な事情があるものを除けば、このルールが判断基準となります。

事故物件の告知について、わかりやすくまとめさせて頂くと

過去3年間において自然死や不慮の事故死以外による死や特殊清掃が必要になる死が発生した物件が、事故物件として告知が必要となります。

今回、事故物件というポジティブな内容でしたが如何でしたでしょうか。

今後、日本の高齢化社会にむけて、他人事では無くなる内容だと思います。

もし、万が一事故物件になってしまった場合は、弊社にご相談ください。

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