売却前に知っておきたい契約不適合責任とは？リスク回避の知識【売却時の注意点】

契約不適合責任とは？

不動産取引における契約不適合責任とは、「契約内容と異なるものを売却したときは、売主が債務不履行の責任を負う」というものです。

例えば、雨漏りについて買主が了承している場合、契約内容に「この建物は雨漏りしています」という旨を記載していれば、売主は契約不適合責任を負う必要はありません。

しかし、買主が雨漏りのことを事前に知っていたとしても、雨漏りをしていないことが前提の契約書になっていれば、契約内容とは異なるものを売ったことになり、売主は責任を負う必要があるのです。

 

では、買主が請求をすることのできる契約不適合責任についてお伝えします。

契約不適合責任で買主が請求できる5つの権利

 

①追完請求

追完請求とは、改めて完全な給付を請求することを指します。

種類や品質、数量が契約内容と異なっている場合、追完請求により完全なものを求めることができるのです。

不動産の場合には、修補請求ができます。

 

②代金減額請求

新民法が認めた代金減額請求権は、追完請求の修補請求をしても売主が応じない場合、または修補が不能であるときに認められる権利です。

あくまでも追完請求がメインの請求で、それが難しい場合に代金減額請求ができるということが定められています。

 

③催告解除

催告解除は、追完請求をしたにもかかわらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して契約解除できる権利です。

売主が追完請求に応じない場合、買主は「代金減額請求」と「催告解除」の2つの選択肢から選ぶことができます。

契約解除を選んだ場合、契約はなかったものとなるため、売主は売買代金の返還が必要です。

 

④無催告解除

無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に限り行うことができます。

しかし、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合には、無催告解除は認められません。

 

⑤損害賠償請求

契約不適合責任では、売主に帰責事由がない限り、損害賠償は請求されないことになります。契約不適合責任の損害賠償請求範囲は、履行利益も含みます。

履行利益とは、契約が履行された場合、債権者が得られたであろう利益を失った損害です。例えば、転売利益や営業利益などが履行利益に該当します。

 

 

このように、売主は買主から請求されるリスク追っています。

特に、空き家や築年数の経過した空き家、築古物件、中古アパートは、不具合や問題が出やすい傾向にあります。

そのため、売買契約を結ぶ際は注意が必要です。

売却時には、こういった問題が起こらないように瑕疵の対策がしっかり出来る不動産屋に依頼することが大事です。

 

弊社は、空き家、中古戸建、再建築不可、中古アパート、訳あり物件などの売却を得意としております。

安心して物件をお売りいただけるよう、お客様のご要望をしっかりとお伺いしたうえで、適切なご提案をさせていただきます。

 

契約不適合責任や、瑕疵担保に関するご相談やご質問にもお答えしていますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

 

アセットアップでは、東京２３区と川崎を中心に、空き家・中古戸建・中古アパートの売却相談を行っております。

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