【不動産売却】中古アパートを高く売却するために行うべきこと“TOP5”
2021/12/18
日本は高齢化社会に突入し、収益物件の相続も増えてきております。
また、社会情勢の変化とともに、アパート経営をとりまく環境も変化しております。
そういった中、アパートを売却したいと考えている方も多いのでは無いでしょうか。
今回は、アパートを高く売るためにやっておくべき 基本項目 TOP 5 を上げていきます。
日本は高齢化社会に突入し、収益物件の相続も増えてきております。
また、社会情勢の変化とともに、アパート経営をとりまく環境も変化しております。
そういった中、アパートを売却したいと考えている方も多いのでは無いでしょうか。
今回は、アパートを高く売るためにやっておくべき基本事項TOP5を上げていきます。
①入居率を上げる
アパートは満室である方が売却できる確率が高くなり、入居率が高いほど売却額を上げられる可能性が高まります。
そのため、アパートを高く売るためには空室率を下げることが重要になります。空室率を下げるためには、賃貸管理会社の動きの確認したり、入居条件の見直しや、リフォームなど、さまざまな対策があります。ただし対策を考える際に、お金をかければ良いというわけではありません。収支ををしっかり意識して行うことが重要です。
②家賃の水準を保つ
アパート売却には、利回りがとても重要になりす。利回りを少しでも高く保つためには、家賃の水準を保つことが重要です。
空室率を下げるために安易に家賃を値下げして満室にしても、利回りが下がると売却できる確率が下がってしまいます。
家賃の水準を保つためには、家賃を下げるのではなく、フリーレントや仲介会社に支払うAD（広告料）など様々な対策があります。アパートに合わせた適切な入居者募集の方法を調査し入居率を高めることが大事です。
③滞納問題があれば解決しておく
アパートの購入希望者の立場としては、家賃の滞納がある物件は、収益に支障をきたすため、将来的なトラブルを抱えているとみて購入に懸念をしめします。
アパート売却のためには滞納問題は真っ先に解決するべき問題です。
数日の振込の遅れなどであれば、電話や口頭での注意喚起で解決しましよう。それでも遅れるようなら催告状などの文章を送るなどの流れになります。
ただし悪質な滞納者に対しては管理会社と相談しながら、滞納している入居者とその連帯保証人に内容証明郵便を送るなど、具体的な対応が必要になってきます。
場合によっては法的措置をとって強制退去という手段も必要になります。悪質な滞納者に対しては、1日も早く対応することが重要です。
④最低限の修繕を行う。
室内室外ともに大きな問題がある箇所は直してくおく必要があります。
もし、雨漏りなどの大きな問題がある場合は、すぐに直す必要があります。
当然、前述の３つにも影響が出ていしまいます。
また、修繕の費用を多めに見積もる必要が出てきてしまうからです。
その他、手を入れる箇所はあげればキリがありませんが、こちらも管理会社や工事会社のいいなりになって全てを修繕する必要はありません。
アパートごとに状況は異なるのでアパートの状況を総合的に判断して適切な修繕の見極めが必要です。
⑤サブリース契約を解除する。
サブリース会社が入っていると一見高く売れるのではと感じる方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、実際は逆であることがほとんどです。
根本的に、サブリース会社が入っていることにより利回りを含めオーナーの手取り額が大幅に下がっています。
アパートを中古で買う方は、自主管理やおかかえの管理会社があることが多いためサブリースを嫌がる傾向が強くあります。
サブリースに関しては世間で様々な問題があったことや、契約解除に関する違約金などの問題も有り仲介する不動産会社もサブリースを嫌う傾向があります。
一般的に言われている、中古アパートを高く売るための基本的な5項目をあげさせて頂きました。
ただし、上記に書いたことは、あくまでも一般的な話です。
弊社は、こういった問題を解決することを得意としており。
今回あげた５つに全て問題があったとしても、良い条件で売却を行うことが可能です。
また、様々なノウハウやアイデアがあるため、より良い条件で売却するためのご提案をさせて頂く場合もございます。
その他、事件事故や雨漏りなどの問題がある物件も得意としております。
アパートの売却をお考えの方は、是非アセットアップにご相談下さい。
アセットアップでは、東京２３区と川崎を中心に、空き家・中古戸建・中古アパートの売却相談を行っております。
港区、大田区、品川区は、特に注力して買取をさせて頂いております。
まずはお気軽にご相談ください。
