再建築不可物件は何故、売却が困難と言われているのか？ 【２つの理由】
2022/03/12
建て替えが出来ない物件（再建築不可物件）は何故売却が難しいのか？
わかりやすく、重要な２つの理由を解説させて頂きます。
再建築不可を詳しく知りたい方は、以前のコラムをご覧下さい。
１、文字通り再建築が出来ない
再建築不可の文字通り、再建築建ができません。
普通に生活しながら建物を使う分には、リフォームしながら住むということも可能です。しかし、老朽化が進んだ時や、地震などの天災で倒壊してしまった場合は再び建築することができなくなります。その場合、買主は活用のできない土地を所有することになります。このように、再建築ができないことは、買主にとってリスクが高いことであり、再建築不可物件の購入は敬遠されることになります。
ここでは、本格的なリフォーム（増改築）について掘り下げて行きたいと思います。
再建築不可物件は、建築確認が必要な増改築が出来ません。
ある一定以上の増改築をする場合、建築確認が必要となります。
建築確認申請が必要な下記の２つに当てはまるような増改築はできないという事になります。
- A．１０㎡以上の増築工事
- B．防火地域、準防火地域での増築工事
防火地域、準防火地域に該当しているかどうかについては、自治体の都市計画課などで確認できます。
「再建築不可物件は、１０㎡以上の増改築も出来ない」ということを始めて知った方もいらっしゃるかと思います。
中には、建築確認を取得しないで増改築している方も中にはいらっしゃいます。
しかし、よほどのことが無い限り市町村の建築課から撤去要請がなどが出ることはありませんが
法律違反をすることを想定して買う方は、いないと判断した方が良いと思います。
そのため、現状の範囲でのリフォームしかすることが出来ません。
このような理由から、場所によっては「お金を払って引き取ってもらっている」ような方も多くいらっしゃいます。
再建築不可の名前の通りに建て替えが出来ない建物ですので、築年数が古い場合は特に売りにくく対処に困っている方が多くいらっしゃいます。
安く購入したのはいいものの、売れずに困り果てているといったご相談は、よくお聞きする話です。
２、住宅ローンが組みにくい
不動産のローンを組む際には、購入する物件の「売買契約書」と「重要事項説明書」を金融機関に提出します。
再建築不可の物件は、重要事項説明書に「本物件は建築基準法の接道義務を満たしていない為、再建築は出来ません」といった文言が記載されていることがほとんどです。
メガバンクは、この「再建築できません」という文言を見たらローンは即否決になってしまいます。
たまに、銀行提出用の重要事項説明書と売買契約書をつくる良くない業者がおりますが、銀行にバレたら取引停止になるため、お勧めできません。
例外として、再建築不可の文言の下に、「 ただし４３条２項による許可を得た時はこの限りではありません」と記載されていることがあります。
これは「但し書き道路として認定を受けれれば再建築出来ますよ」という内容になります。
この但し書きの認定を受ける為の根拠となる書類などがあれば、地方銀行でも通る事がありますが、根拠となる資料が無い場合に住宅ローンを組むのはかなり難しいです。
信金や信組であれば担当者さんによって通してもらう事も出来ますが、かなり難易度が高いのが現状です。
ローンが通ると思い込み、契約したは良いものの「住宅ローンを利用できなかった」という方もいらっしゃいます。
例外も取り上げさせて頂きましたが、現実的には再建築不可の物件は現金で購入される方がほとんどです。
需要が低い再建築不可物件
このような２つの理由から、再建築不可物件の購入しようと考える人が少なくなってしまいます。
隣接している土地の所有者であれば、敷地を広げるために購入する可能性があります。
また、再建築不可物件を得意とする不動産会社であれば、再建築不可物件を安く購入しておいて、周辺の土地も売却されたタイミングで購入する場合があります。それによって接道義務を満たし、物件の価値を上げることも可能です。
対策や対処方法はありますが、難易度が高いというのが現状です。いくら相場よりも安い価格であっても不動産としての取り扱いが難しいため、一般の人には手が出しにくいのです。
そのため、どうしても需要が低くなってしまいます。
再建築不可物件の売却
アセットアップでは、再建築不可物件の売買を得意としております。
再建築不可物件の売却は、専門知識やノウハウが無いと売ることが困難です。
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