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抵当権付きの物件は売却可能?【抵当権抹消の注意点とは?】

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抵当権付き物件は売却可能?

抵当権付きの物件は売却可能?【抵当権抹消の注意点とは?】

2022/03/16

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のことです。

いわゆる「担保にとる」というときの担保と同じ意味です。

 

住宅ローンを借りる人が返済できなくなった場合に備えて、銀行が抵当権の設定をします。

抵当権は住宅ローン契約の日に、設定登記を行い、ローンが完済されれば抵当権の抹消登記を行います。

 

住宅ローンには、抵当権が設定されない“無担保ローン”というものも存在しますが、抵当権付きのものが、ほとんどです。

抵当権付きの不動産は売却できる?

結論からいうと、抵当権が付いている物件であっても、そのまま売却することは可能です。

「抵当権付きの不動産の売却を禁止する」という法律はありません。

しかし、抵当権付きの物件が売れるかどうかはまた別の話です。

基本的に、抵当権が付いたままの不動産を購入したいと考える買主は存在しません。

特に、売主がローン残債を滞納しているような場合、売買を成立させるのは困難でになります。

これは、住宅ローンの滞納が半年間も続けば抵当権が行使され、競売の手続きに入るからです。

つまり、このような抵当権付きの不動産を購入した買主は、すでに購入した不動産が強制的に売却され、所有権を失うリスクを抱えているということです。

どれほど魅力的な物件であっても、さすがにここまでリスクが高い物件は買い手が見つからないことが多いため、売主は基本的に、抵当権は抹消してから売却することをお勧めします。

住宅ローン完済済の物件でも“抵当権抹消登記”は必要

不動産の売主の中には、「住宅ローンを完済すれば抵当権は抹消される」と考えている方がいますが、実際は違います。

住宅ローンを滞納している場合に抵当権が残ったままになるのは当然ですが、これは住宅ローンを完済した後も同じです。

整理すると、住宅ローンを完済した上で、抵当権抹消登記を行い、不動産を売却するというのが正しい流れになります。

抵当権抹消登記は司法書士に依頼

抵当権抹消登記は、所有者本人が行うことも出来ますが、司法書士に依頼することをオススメします。

司法書士に依頼すれば手間も省けますし、書類の不備によって二度手間になる心配もありません。

また、依頼にはもちろん費用がかかりますが、金額は1~2万円程度であり、負担を軽減させられることを考えると、それほど高額ではありません。

抵当権の抹消手続きの方法

1.金融機関から書類が送付される

住宅ローンをすべて返済すると、通常は金融機関から書類が送付されます。

また、その中には抵当権抹消登記に使用する下記の書類が同封されています。

・抵当権解除証書(放棄証書)

・委任状

・登記済権利証または登記識別情報通知

これらの書類を紛失してしまった場合、基本的に再発行はできず、複雑で手間のかかる手続きをしなければいけないため、注意が必要です。

 

2.登記情報証明書を取得する

法務局で登記事項証明書”を取得することが出来ます。

法務局で登記情報証明書を取得するには、建物の家屋番号、土地の地番を把握しておく必要があります。

 

3.住民票もしくは戸籍を取得する

もし、抵当権付き不動産の登記上の住所、氏名が当初とは異なっている場合、抵当権抹消登記よりも先に“所有権登記名義人表示変更登記”が必要です。

この登記申請には、住民票や戸籍を役所で取得する必要があります。

 

4.登記申請書を作成する

申請書に記載する項目を記入しました。

登記情報を確認しながら正しい情報を記入して下さい。

・登記の目的

・原因(日付は通常住宅ローンを完済した日)

・抹消すべき登記

・権利者

・義務者

・添付書類

・送付先

・登録免許税の金額(不動産の数×1,000円)

・不動産の表示(土地の不動産番号、所在、地番、地目、地積、建物の不動産番号、所在、家屋番号、種類、構造、床面積) など

 

5.法務局に申請する

登記申請書が完成したら、法務局に申請します。

窓口で直接申請するか、郵送で申請するかを選ぶことができます。

ちなみに、登記申請の内容に不備があった場合は、法務局から補正の連絡が入りますが、これがなければ、法務局で確認した完了日以降に登録完了証を受け取り、手続きは完了です。

抵当権付き不動産の売却

アセットアップでは、訳あり物件の売買を得意としております。

ローン返済が残っている物件の売却や、競売前の任意売却の売却は、一筋なわではいかないケースがあります。

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