再建築不可の物件は、何故 不動産屋に断られやすいのか！？【売却が難しい理由】
2022/07/09
目次
何故、不動産屋が再建築不可物件を嫌がるのか？
不動産の中でも、特殊な再建築不可物件！
不動産屋に相談をしに言っても対応してくれないケースや、放置されてしまうなどといった話をよく聞きます。
「私、お客さんなのに、なぜ嫌な顔をされるの？」と疑問に思われている方に向けて、今回は、具体的な理由をお伝えさせて頂きます。
何故、再建築不可物件が不動産屋から嫌がられてしまうのか？具体的な３つの理由を解説していきます。
そもそも「再建築不可物件」とは？
再建築不可物件とは、現在建てられている建物を解体して更地にしても、新たに建築物を建てられない土地のことを指します。
再建築不可物件には、既存不適格建築物と違反建築物の２つに分かれます。
再建築不可物件の多くは、既存不適格建築物が多く、建築当時の建築基準法では問題なかったものの、建築後に建築基準法が厳しくなり、違反状態になってしまった物件です。
違反建築物は、建築時から法律に違反して建築されている建築物です。当然、法律に違反して建てているので基本的には同じ建物を建てることは出来ません。
再建築不可物件は、都市計画法で定められている「都市計画区域」と「準都市計画区域」にのみ存在します。
都市計画区域と準都市計画区域で建物を建てる場合、建築基準法で定められた接道義務を満たさなければなりません。
過去に、再建築不可に関するコラムをあげておりますので、詳しく知りたい方はこちらを御覧ください。
不動産屋が再建築不可物件を断る３つの理由
それでは、本題の３つの理由を解説していきます。
理由１ 需要が少ない
再建築不可物件は、購入希望者が少なく売却につながる可能性も少ないため、不動産会社が仕事になりづらいと取り扱わないことが多いのです。
不動産は、通常は高額な買い物となります。そのため、融資を使うケースが多くなります。
住宅ローンを融資する金融機関は、担保となる不動産の価値を考慮して融資の可否を決定しますが、再建築不可物件は一般的な不動産より資産価値が低いため、担保としては不十分と判断されてしまうケースが大半です。
それにより、現金で購入することが多くなるため、購入希望者が激減してしまいます。
また、再建築不可物件はリフォームを必要とする建物が多く、そのまま入居できる物件と比べ手間がかかります。
最近では、リノベーション物件やリフォームによる再生物件が注目されておりますが、日本は海外の国と比較し、まだまだ新築や築浅を求める傾向が強くあります。そして再建築不可の物件は、現状の法律には沿って建築されていないということが真面目な日本人が購入に踏み切るにはハードルが少し高いようです。
理由２ 利益が少ない
再建築ができないということは、土地の利用価値、資産価値は非常に低くなるため、近隣地域の同等の物件よりも非常に安く購入することができます。通常の物件よりデメリットのある物件を販売することは不動産会社にとってリスクが増えます。その上、売買時に発生する仲介手数料が安いとなると対応する不動産会社は、慈善事業をしているわけではありませんので、積極的に取り扱わなくなってしまうことが多いようです。
理由３ 詳しくない
対応した経験が少ないため、引き受けたくないと思う方が多いようです。
不動産屋といっても、多くのジャンルがあります。
売買、賃貸、管理、開発などとと大きなジャンルがあり
土地・戸建・ビル・店舗、マンション・アパート・商業施設・駐車場・倉庫などの分野があり
新築・中古、実需(実住)・投資用 など更に細分化されていきます。
料理でも、和洋中などジャンルが幅広く分かれているように、不動産も様々な分野に分かれています。
一概に不動産屋と言っても、それぞれのパートで得意不得意があります。
再建築不可物件は、とてもニッチなジャンルのため再建築不可を取り扱える人は、多くはありません。
不動産屋のホームページや看板に「再建築不可物件も対応します」と書いていても、実際には対応しない会社も存在します。
以前いた社員では、再建築不可に詳しい人がいたが、今は対応できる人がいないといったケースもあります。
会社の方針により、再建築不可は費用対効果が悪いので対応をやめたといった話もよく聞きます。
再建築不可物件の解決方法
これまで、ネガティブな内容を取り上げてきましたが、もちろん解決方法はございます。
代表的な方法を４つ上げさせて頂きます。
①ご自身で利用する。
リフォームやDIYを行い、より有意義な利用をする方法もあります。
②賃貸物件として貸す
住居や倉庫等として人に使って頂く方法があります。
③再建築不可物件を再建築可能物件にする。
この方法は、一般の人には難易度は高めですが実現出来る場合もあります。
④再建築不可物件の活用が出来る人へ売却する。
売却をする場合は、再建築不可物件に売却が得意な不動産会社に依頼することが重要です。
このように、再建築不可物件は、適切に対応すれば、有意義に活用することが出来ます。
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