お笑い芸人・近藤春菜さんが観光大使を務める街『狛江市』の空き家事情と具体的な対策方法
2022/10/22
目次
狛江市の空き家の事情
狛江市は、新都心新宿から電車（小田急線）で南へ20分の位置にある、人口約8万人のまちです。
東は世田谷区、西及び北は調布市、南は多摩川をはさんで神奈川県川崎市に接しており、一年を通して多摩川の豊かな自然に親しむことができます。
筆者は、狛江に行くと『雨のち晴れ』という曲を思い出します。
学生時代よく聞いていたミスチル（Mr.Children）というバンドの『雨のち晴れ』という歌に、「１DK狛江のアパートには2羽のインコを飼う・・・」というフレーズがあり、その曲が小田急線沿いに住んでいた筆者の狛江のイメージソングです。（ミスチルのメンバーの大半が狛江市出身だそうです。）
狛江市出身のお笑い芸人・近藤春菜さんが狛江市観光大使として平成27年から任命されており、TVや様々な活動を通じて、狛江市の魅力を市内外に向けて発信されているようです。
狛江市は多摩川に隣接していることで、多摩川を中心に文化が形成されています。春にいっせいに花を咲かせる河川敷の桜並木、夏には恒例のいかだレースが開催されており、四季を通じて市民に愛されている街です。また、狛江市では市民参加型のイベントが多く、若い世代が住みやすい街づくりに取り組んでいます。
市民に愛されている街『狛江市』の空き家数は約4,190戸で、東京都の市区単位で見ると8番目に少ない空き家数となっております。
東京都の中で最も面積が小さい市ということもありますので、空き家率で見てみると9.43%になります。
東京都の市区単位で見ると6番目に低い空き家率となっています。
東京都多摩エリアの空き家数・空き家率
上記に記載するデータは平成30年住宅・土地統計調査（総務省）及び東京都のデータに基づくものです。
狛江市の空き家対策計画と対応
狛江市では空き家対策に力を入れており市独自に『空家等対策計画』策定しています。
狛江市空家等対策計画（平成30年3月）の資料によると、狛江市の平成 25（2013）年の空き家数は 5,130 戸、空き家率は 11.5％ であり、空き家数及び空き家率ともに年々増加傾向を示していました。しかし、平成30年住宅・土地統計調査平成30年住宅・土地統計調査では、空き家数は約4,190戸で、空き家立9.43%と空き家が減少しており、狛江市の空き家対策の成果が出ているようです。
狛江市の地区別の空家等の状況
狛江市空家対策計画（平成30年3月）によると、狛江市内東部及び南部において空家率が比較的高い結果となてちますが、北部においても空家率が高い地域があるなど、狛江市の広範囲 に空家等が分布している状況がわかります。
狛江市の空家等の現状把握と発生抑制についての対策
狛江市は、空家等の対策を検討・実施するにあたっては、刻々と変化する空家等の状況 について最新情報の把握が必須であることから、次の施策を推進しています。
（１）定期的な空家等の実態調査
平成28（2016）年度に実態調査を実施。この調査は、空家等か否かの判定や、空家等の建築物及び 当該敷地内の工作物の管理が適切に行われているか否かを判断したものです。 今後は、概ね５年ごとに実態調査を実施し、狛江市内の空家等の実態を時系列的に把握することで、必要な対策を講じる基本情報とします。
（２）空家等の所有者等の調査・特定 実態調査にて空家等と判断された建物
実態調査にて空家等と判断された建物に対して、建物の所有者等を特定するため、平成28（2016）年度、平成29（2017）年度に調査を実施。
調査は、空家法第10条に基づき、固定資産税の課税の情報により行いまし たが、今後も、新たに空家等と判断された建物について随時実施していきます。
なお、上記の他、登記情報や住民票の情報、戸籍情報、近隣住民への聞き取 り調査などを実施しても所有者の特定ができない場合や、相続放棄により所有 者等がいない場合は、財産管理人制度の適用を検討します。
（３）空家等の所有者等への意向調査
空家等の所有者等の意向を把握するため、平成28（2016）年度、平成29 （2017）年度にアンケートによる意向調査を実施。この調査は、空家等の管理実態、今後の意向、必要な支援等をたずねたものです。 今後は隔年で意向調査を実施し、必要な対策を講じるための基本情報としま す。
（４）空家等の情報のデータベースへの追加及び更新 ＜空家法第 11 条＞
空家等の実態調査の結果、所有者等の調査結果、所有者等への意向調査の結 果をデータベースに反映させます。これにより、庁内の関係部署が最新の情報 を共有することで、総合的な空家等対策の立案につなげます。
（５）地域団体（町会・自治会等）との連携強化
空家等に関する情報は、行政よりも近隣市民の方が有しているケースも多い ことから、空家等になった初期段階での適切な情報や、その後の状態の共有化 について、町会・自治会、民生委員児童委員協議会、福祉関係者と行政との連 携を強化する仕組みを検討します。
狛江市の空家に対する課題の見解（整理）
狛江市が、これまでの統計分析や実態調査等から、狛江市の空き家等の課題について整理した内容をご紹介します。
統計分析により、今後空家等は増加していく傾向が見られることから、適切な 管理方法の周知、啓発、支援、中古住宅の流通や他の用途を含めた利活用を図る ことが必要です。
また、現に存在する空家等への対策だけではなく、これから発 生する空家等を抑制することも重要であると考えられます。 また、空家等実態調査（平成 28（2016）年度）や所有者アンケート調査（平 成 29（2017）年度）から、一戸建住宅については、所有者への空家等の管理 や利活用に関する啓発や情報提供の充実、利活用希望者とのマッチングの促進の 必要性がうかがえます。
共同住宅については、所有者アンケート調査（平成 29（2017）年度）から、 空室の利活用や公益的な利活用につなげるための情報提供や支援制度の検討が 必要であると考えられます。
その中で現状の空室率は分譲マンションは約２％、賃貸住宅は約 11％ですが、 今後、老朽化が進行するとさらに空室率が多くなる可能性があり、管理体制によ っては、建物全体が管理不全になる懸念もあります。
共同住宅が比較的多い狛江市においては、この点についても、注視していく必要があります。
空家等に関する市民からの苦情・要望・相談は日々寄せられており、適切な管 理に向けた助言や緊急対応への体制整備の他、相続や税制度及び建築基準法上の 問題等への総合的な相談体制の整備が必要だと考えられます。
狛江市の空き家対策で活用できる制度
狛江市では、空き家対策に活用できる制度が多くありますので、ご紹介をしていきます。
木造住宅耐震アドバイザー派遣事業（無料）
狛江市の空き家対策で活用できる制度
狛江市では、昭和56年５月31日以前の旧耐震基準で建築された木造住宅や木造集合住宅に、耐震化に関する専門的な知識のある建築士がアドバイザーとして訪問し、簡易的な耐震診断を行うほか、耐震改修の方法や事例紹介、情報提供など、耐震化に関して総合的にアドバイスしてくれる制度があります。
ご自宅の耐震性に不安を感じている方や耐震化に関心のある方は、この事業をご利用ください。
【対象となる住宅】
昭和56年５月31日以前の旧耐震基準により建築確認を受けて建てられた木造住宅または木造集合住宅
１つの建築物を複数の用途として使用している場合は、延べ面積の過半が住居用であること
【対象者】
次の（１）～（３）のいずれかに該当する者
（１）木造住宅等の所有者
（２）共有の木造住宅等においては、共有者全員の合意を得て代表となった者
（３）区分所有の場合は、区分所有者全員の合意による代表者または管理組合の理事等
【費用】
無料（アドバイザーの派遣費用は市が負担します）
【簡易診断の内容】
２度の訪問により、簡易的な耐震診断を行います。１度目の訪問では、目視による外観及び内部調査等により、簡易的な耐震診断を行います。2度目の訪問では、簡易耐震診断の結果を報告します。また、耐震改修の事例紹介や狛江市の耐震助成制度の案内等、耐震化に関する総合的なアドバイスを行います。
詳細はこちらをご覧下さい。⇒ 木造住宅耐震助成について
木造住宅耐震診断助成金
狛江市の空き家対策で活用できる制度
狛江市では、木造住宅の耐震診断を実施する方に、診断に要する費用の一部を助成する制度があります。
※耐震診断の実施前に、助成金の申請をしてください。耐震診断実施後の助成金の申請はできません。
【対象となる住宅】
昭和56年５月31日以前の旧耐震基準により建築確認を受けて建てられた市内の木造住宅、または木造集合住宅
１つの建築物を複数の用途として使用している場合は、延べ面積の過半が住居用であること
【対象者】
次の（１）および（２）に該当する者
（１）次のいずれかに該当する者
・住宅の所有者
・共有建築物・区分所有建築物にあっては共有者・区分所有者全員の合意による代表者
・所有者の配偶者
・所有者、または配偶者の一親等の親族
・助成対象住宅を所有していた者と売買契約を締結し、当該住宅の引渡前の状態にある者
・売買契約を他の共有持分を有することとなる者と共に締結し、引渡前の者
（２）すでに納期の経過した市税を完納されている者
（共有建築物にあっては共有者全員、区分所有建築物にあっては区分所有者全員が市税を完納していること）
【助成額】
耐震診断に要する費用の３分の２の額（限度額12万円）
【診断方法】
「木造住宅の耐震診断と補強方法」（一般財団法人日本建築防災協会発刊）に定める一般診断又はそれと同等以上と認められる診断の方法により、診断機関が木造住宅の地震に対する安全性を評価すること。
【診断費用の目安】
延べ面積120m2以下の住宅の場合、25万円程度（税抜き）
※ただし、建物の規模や形状・図面の有無等により異なります。
詳細はこちらをご覧下さい。⇒ 木造住宅耐震助成について
木造住宅耐震改修助成金
狛江市の空き家対策で活用できる制度
狛江市では、耐震診断の結果、耐震性能が不十分であると判明した木造住宅等の耐震改修工事（建替え工事を含む）を実施する方に、改修工事に要する費用の一部を助成する制度があります。
※耐震改修工事前に、助成金の申請をしてください。耐震改修工事後の助成金の申請はできません。
【対象となる住宅および条件】
次のいずれにも該当する者
・昭和56年５月31日以前の旧耐震基準により建築確認を受けて建てられた市内の木造住宅、または木造集合住宅
・１つの建築物を複数の用途で使用している場合は、延べ床面積の過半が住居の用途に供していること。
・耐震診断の結果、評点が1.0未満であること。
・耐震改修工事（建替え工事を含まない）については、施行業者による工事を行い、工事監理者による工事監理を受けることを要し、かつ、次の1～3のいずれかに該当するものであること。ただし、改修前の評点が0.7以上の住宅については、1の耐震改修を行う場合のみ助成の対象となる。
１、改修後の住宅全体の評点が1.0以上となること。
２、改修後の住宅全体の評点が0.7以上1.0未満となること。
３、改修後の住宅の１階部分の評点が1.0以上となること。
・建て替え工事によるものついては、施行業者による工事を行い、工事監理者による工事監理を受けることを要し、かつ、次の1および2に該当するものであること。
１、建築基準法に規定する検査済証の交付を付けること。
２、建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律に規定する省エネ基準に適合すること。
・建築基準法（昭和25年法律第201号）の規定又は同法の規定による許可に付した条件に違反しないこと。
・本助成金を受けて、住宅の耐震改修工事を実施した場合、工事完了後10年以内に、当該住宅を譲渡、交換、貸付、担保に供する場合、または取り壊そうとする場合は、あらかじめ狛江市長の承認を得ること。
【対象者】
次の（１）および（２）に該当する者
（１）次のいずれかに該当する者
・木造住宅等の所有者または配偶者
・共有建築物・区分所有建築物にあっては共有者・区分所有者全員の合意による代表者
・所有者または配偶者の一親等の親族
・助成対象住宅を所有していた者と売買契約を締結し、当該住宅の引渡前の状態にある者
・売買契約を他の共有持分を有することとなる者と共に締結し、引渡前の者
（２）すでに納期の経過した市税を完納している者
共有建築物にあっては共有者全員、区分所有建築物にあっては区分所有者全員が市税を完納していること
【助成額】
（１）耐震改修分（建替え工事を含む）
改修後の住宅全体の評点が1.0以上となる場合
耐震改修に要する費用の２分の１の額（限度額80万円）
上記の評点が0.7以上1.0未満、または１階部分の評点が1.0以上となる場合
耐震改修に要する費用の２分の１の額（限度額30万円）
（２）耐震改修工事と同時に行う住宅改修（リフォーム）分（建て替え工事を含まない）
住宅改修に要する費用の５分の１の額（限度額20万円）
詳細はこちらをご覧下さい。⇒ 木造住宅耐震助成について
危険ブロック塀等の撤去費用に対する助成制度
狛江市の空き家対策で活用できる制度
狛江市ブロック塀等安全対策促進事業補助金
地震によるブロック塀等の倒壊被害を防止するため、市では、危険なブロック塀等の撤去費用の一部を補助します。
【対象となるブロック塀等】
次の（１）～（４）のいずれにも該当するもの
（１）市内に所在する危険ブロック塀等※１であること。
（２）危険ブロック塀等が避難路※２に面していること。
（３）避難路または当該危険ブロック塀等がある敷地の地盤面から当該危険ブロック塀等の上端部までの高さが1.2メートルを超え、かつ、当該危険ブロック塀等と避難路の道路境界線までの距離以上であること。
（４）撤去後60センチメートル以下の高さになること。
※１：危険ブロック塀等とは、コンクリートブロック塀、石積塀、コンクリート製の塀、万年塀その他これらに類するもの（基礎、擁壁、土留め等として設置されている場合を除く。）のうち、下記のいずれか該当するもの。
・コンクリートブロック塀で道路等の路面からの高さが2.2メートルを超えるもの
・コンクリートブロック塀でブロック塀の厚さが10センチメートル未満のもの
・コンクリートブロック塀でブロック塀の長さが3.4メートル以下の間隔で、ブロック塀の高さの５分の１以上突出した控え壁がないもの
・コンクリートブロック塀でコンクリートの基礎が確認できないもの
・石積塀（その他組積造の塀を含む）で道路等の路面からの高さが1.2メートルを超えるもの
・石積塀（その他組積造の塀を含む）で各部分の壁の厚さが、その部分から壁頂までの垂直距離の10分の１未満のもの
・石積塀（その他組積造の塀を含む）で長さ４メートル以下の間隔で、壁の厚さの1.5倍以上突出した控え壁がないもの
・石積塀（その他組積造の塀を含む）で基礎が確認できないもの
・ブロック塀等でひび割れ、表面の膨らみ、傾き、不同沈下、目地部分の水平移動（ずれ）、風化、欠損、鉄筋の腐食等劣化の状態が確認できるもの
※２：避難路とは、建築物敷地から、災害時集合場所、避難所及び福祉避難所までの経路のこと。
【対象者 】
危険ブロック塀等がある土地の所有者または配偶者、その一親等の親族。または売買契約を締結し、引渡前の者。ただし、危険ブロック塀等の所有者と土地の所有者が異なる場合は、危険ブロック塀等の所有者。
※所有者以外の方が申請する場合や申請者のほかにブロック塀等の所有者がいる場合は、狛江市ブロック塀等安全対策促進事業に関する同意書 [14KB docxファイル]も必要です。
【助成額】
次の（１）または（２）のいずれか低い額（限度額15万円、1,000円未満の端数は切捨て）
（１）撤去した部分の総延長に１メートルあたり１万円を乗じて得た額
（２）撤去に必要な経費
詳細はこちらをご覧下さい。⇒ 危険ブロック塀等の撤去費用に対する助成制度
スズメバチの巣の駆除
狛江市の空き家対策で活用できる制度
スズメバチの巣の駆除作業を狛江市にて行なって頂けます。
狛江市の清掃課に電話をいただくか、繋がらない場合は市役所代表番号（03-3430-1111）にご連絡ください。
後日、業者から連絡しますので、作業実施日などを業者と調整してください。ただし、直接業者に依頼した場合は自己負担となります。
※スズメバチの巣であっても、建物の壁面の中に巣がある場合など、特殊な場合は自己負担となります。
詳細はこちらをご覧下さい。⇒ ハチの巣はどのように処理すればいいですか？
空き家の発生を抑制するための特例措置
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除
空家の発生を抑制するための特例措置として、相続日から起算して３年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人が居住用に使用していた家屋を相続した相続人が、当該空家（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む）または、取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該空家または土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除することができるようになりました。
空家の発生を抑制するための特例措置の概要 [259KB pdfファイル]
特例の適用を受けるには、所得税の確定申告書とともに所定の書類を納税地を管轄する税務署に提出する必要があります。詳しい制度概要については国土交通省ホームページをご確認ください。
空家の発生を抑制するための特例措置（国土交通省ホームページ）
詳細はこちらをご覧下さい。⇒ 被相続人居住用家屋等確認書の交付
狛江市では空き家相談窓口を設けています。
狛江市では、事業者と市が連携・協力し、空家等の適切な管理および利活用等に関する相談事業等を実施することにより、市内の空家等の発生抑制、適切な管理、利活用等の促進を図ることを目的として、以下の４団体と協定を結んでいます。
締結団体
NPO法人空家・空地管理センター
（公社）東京都宅地建物取引業協会 調布狛江支部
（公社）全日本不動産協会 東京都本部 多摩東支部
（一財）東京都建築士事務所協会 南部支部
問題解決にむけて具体的な取り組み
狛江市の空き家事情について、取り上げてまいりました。
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