【任意売却とは？】通常の売却との違い 〜ローンの返済で困った時の対策〜
2022/02/16
任意売却とは？
住宅ローンの返済が滞ってしまうと、最終的には有無を言わさず競売にかけられてしまいます。
その前に融資を受けた金融機関と話し合いをし合意の上、少しでも良い条件で物件を売却しようというのが任意売却です。
自分の所有している物件だから、いつでも自由に売れると考えるかもしれませんが、住宅ローンを組んで購入した場合、基本的にはローンの残った額（残債）を返さなければ売却できません。
金融機関は担保としてその物件を抵当権を設定しているほか、固定資産税等の滞納が続いた場合は役所から差し押さえの不動産登記がされるからです。
売却代金が残ったローンの額を下回る場合は、不足分を手持ちから出さなければいけないのですが、多額の残債が現実的になかなか難しいケースもあります。
そこで、残債があるまま抵当権や差し押さえを解除し、売却を認めてもらうのが任意売却です。
略して『任売』とも言われています。
お金を貸している金融機関としても、自己破産されてしまうより、売却で少しでも多く返済に充ててもらおうという意図があります。
こういった事情から、住宅ローンの返済が滞らなければ任意売却は金融機関から認められません。
任意売却を検討するべきケース
下記の項目に当てはまる方は任意売却を検討することをオススメ致します。
1.リストラや病気、ボーナスのカットなどで収入が激減し、住宅ローン返済のめどがたたない
2.賃貸経営などで収益を得ているものの、家賃収入が住宅ローン返済額を大幅に下回っている
3.住宅ローンで買った物件の市場価格よりも、借入残高のほうがはるかに多く、通常の処分ができない
4.融資を受けた金融機関から督促状・催告書が届いた
5.固定資産税や住民税を滞納し、当該物件の差し押さえが入った
6.裁判所から担保物件の競売開始決定通知書が届いた
任意売却になるケース
住宅ローンを半年以上滞納せてしまうと、金融機関から任意売却か競売か、判断するよう迫られます。
任意売却は、金融機関（債務者）の同意がなければできません。
売却できない期間が長く続くようであれば、金融機関（債務者）は競売手続きを始めてしまいます。
競売開始の通知が届いてからでも任意売却はできますが、競売開札日の前日がタイムリミットです。
債務者との交渉する時間などを考慮して、競売の手続きに入る前に任意売却の活動を開始しなければ期限に間に合わず競売になってしまうケースが多いです。
そして、任意売却で販売活動を行っても、買い手がつかなければ、任意売却は成立しません。
売れなかった場合は、結局競売になって、残債の一括返済を求められるリスクも考えられ、返済できずに自己破産まで追い込まれてしまうこともあります。
任意売却の注意点
任意売却は通常の不動産売買取引とは違い、様々な知識や経験が必要となります。
任意売却を経験したことのない不動産屋に依頼してしまうと、自己破産を積極的に勧められたり、手数料だけ取られ放置されたりし、時間切れで競売に出される、などトラブルも多いのが現状です。
金融機関（債権者）や関係者との微妙な駆け引きや調整が必要になるので、任意売却に対応した知識と実績が豊富な経験豊富な不動産業者に依頼することが大事です。
任意売却のご相談について
『任意売却を検討したほうが良いケース』に当てはまる方や
『金融機関から競売か任意売却を迫られていて』相談先の無い方
お悩みの方は、弊社にて任意売却のご相談を受けさせて頂いております。
ひとりで抱え込んでしまうと解決出来るものも解決出来なくなってしまいます。
弊社は、空き家対策を含め不動産の問題やトラブルを解決するプロです。
お気軽にご相談ください。
アセットアップでは、東京２３区と川崎を中心に、空き家・中古戸建・中古アパートの売却相談を行っております。
港区、大田区、品川区は、特に注力して買取をさせて頂いております。
まずはお気軽にご相談ください。
