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若者に人気の街『渋谷区』の空き家の現状は!?【エリアごとの空き家状況】空き家対策の具体的な取り組み

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渋谷区の「空き家事情」と「空き家対策」

若者に人気の街『渋谷区』の空き家の現状は!?【エリアごとの空き家状況】空き家対策の具体的な取り組み

2022/06/11

渋谷区の空家事情

若者に人気の街『渋谷区』の空き家数は約1.6万戸で、東京23区で8番目に高い空き家数となっており、空き家率でみると10.9%で、東京23区で10番目に低い空き家率となっています。東京都全体での空き家率が10.8%ですので、平均より少し低い空き家率のようです。

参考資料:平成30年住宅・土地統計調査/総務省(渋谷区)

渋谷区の空き家の実態

渋谷区では、空き家の実態調査を行っております。(棟単位の調査)

調査によると、空き家実態調査報告書(平成31年)によると、1,723棟が空き家となっております。

地区別に見ると、空き家数は本町54棟神宮前32棟西原31棟の順に空き家が多く集中しています。

空き家率で見てみると、松濤 2.12%、鉢山町 2.01%桜丘町 1.86%の順に空き家率が高いようです。

そして、建築物の⽼朽が著しい(Dʻ 利活⽤に適さない)空き家は、本町が6棟、富ヶ谷・代々木が 5棟と多くなっております。

渋⾕区内の空き家分布図を見てみると、空き家は地域にまんべんなく存在していることがうかがえます。

渋⾕区の空き家を建物別に⾒ると、⼀⼾建ての住宅では、空き家 1,130 ⼾のうち「その他の住宅」が 800 ⼾(70.8%)を占め、賃貸や分譲などの市場に出 回っていない空き家が多いことがうかがえます。⼀⽅、⻑屋・共同住宅では空き家 16,190 ⼾のうち「賃貸⽤の住宅」が 13,440 ⼾(83.0%)を占めています。

 

渋⾕区の⼀⼾建ての空き家「その他の住宅」のうち腐朽・破 損のある住宅は、⼾建住宅で 360 ⼾(45.0%)、⻑屋・共同住宅で 1,210 ⼾(58.2%)と、 それぞれ約半数が腐朽・破損状態にあります。

渋谷区の空き家の適正管理助成

渋谷区では、空き家などが周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないようにするため、空家などの適正管理を図る工事などを行う場合に、工事等費用の一部を助成してくれます。

《申請者の資格》

渋谷区内における空家などの所有者または管理者(所有者の同意を得た人に限る。)である個人。

共同で所有する対象空家などにあっては、共有者全員によって合意された代表者を対象者とする。

《対象空家など》

渋谷区内にある空家など(特措法第2条第1項に規定する空家など)で、この助成を受けたことがないもの

《対象となる工事など》

・周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないことを目的とした工事など

・消費税を除く費用が3万円以上の工事など

・渋谷区で行なっている他の助成制度により助成対象として承認された工事箇所でないもの

令和5年1月末までに申請があり、申請後に着工し、令和5年3月15日までに完了できる工事など

《工事などの内容》

建築物の修繕、除却などを行う工事

建築物に附随する工作物および建築設備の修繕、除却などを行う工事

敷地に対する仮囲いおよび管理看板などの設置を行う工事

敷地内における立木その他土地に定着する物などの剪定および撤去

敷地内における害獣および害虫などの対策および駆除

敷地内における廃棄物および不法投棄物などの撤去および処分(理由書の提出要)

《助成金額》

消費税を除く費用の50パーセント(千円未満は切り捨て)
(注)工事内容によって限度額が異なります。詳しくは問い合わせてください。

 

詳細はこちら  ⇒  渋谷区空家等適正管理支援事業

渋谷区の木造住宅耐震改修費用及び除却費用助成

渋谷区の木造住宅耐震診断コンサルタント派遣による耐震診断の結果が、上部構造評点1.0未満の場合は、耐震改修費用および除却費用に必要な費用の一部を助成しています。

 

対象建築物(耐震改修工事)

1.次のすべてに該当する渋谷区内の建築物

・耐震改修工事にあっては、区の耐震診断コンサルタントが設計及び工事監理を行うものであること。

・耐震補強設計について、区が指定する機関による評定または判定があること。

・店舗などの用途を兼ねるものにあっては、その部分を住宅部分の居住者が使用するものであること。

・渋谷区不燃化推進特定整備地区における老朽建築物除却等助成金交付要綱の対象として承認または受けようとするものではないこと。

・渋谷区不燃化推進特定整備地区における老朽建築物除却等助成金交付要綱に掲げる不燃化優先路線に接する場合は、その道路の現況中心線から3.0メートル以内にないこと。

・この要綱による助成を受けた後に売却の予定がないもの。

・すでにこの要綱による助成又は旧渋谷区木造住宅簡易補強事業要綱による助成を受けていないこと。
2. 次のいずれかに該当するもの

・原則として、建築基準法および建築基準関係規定に適合しているもの。

・建築基準法および建築基準関係規定に適合しない部分について耐震改修工事と同時にその是正工事を実施するもの。

 

対象建築物(除却工事)

次のすべてに該当するもの

・店舗などの用途を兼ねるものにあっては、その部分を住宅部分の居住者が使用するものであること。

・渋谷区不燃化推進特定整備地区における老朽建築物除却等助成金交付要綱の対象として承認または受けようとするものではないこと。

・すでにこの要綱による助成を受けていないもの。

・建築基準法に基づく違反の是正に係る指導、勧告または命令を受けていない建築物で、かつ建築基準法および建築基準関係規定に重大な違反がないもの。

・この要綱による助成を受けた後に売却の予定がないもの

(注)この制度は木造住宅を対象としています。

 

助成対象者

次のいずれにも該当する者であること 

・対象建築物の所有者(長期入院などまたは死亡している場合は、その3親等以内の親族である者または相続人全員の同意を得た者)で、個人であること。

・渋谷区に居住し、住民登録をしていること。

・対象建築物に2人以上の区分所有または共有者が存する場合は、区分所有者または共有者全員の合意により定められた代表者であること。

・除却工事にあっては、対象建築物の敷地の所有権、地上権または賃借権を除却後も有する者であること。

 

助成内容と助成限度額

渋谷区の特定エリアの助成制度

不燃化特区制度

渋谷区の本町地区は、平成28年3月に東京都の「不燃化特区」に指定されており、 渋谷区でも重点的に対策が必要な木造住宅密集地域と位置付け、建築物の不 燃化や公園・道路の整備を進めています。 渋谷区では不燃化特区制度に基づく様々な支援制度があります。

 

《不燃化特区指定地区》

1.老朽建物の除却・建替え支援

「本町二・四・五・六丁目地区防災街区整備地区計画」で建築の規制がかけられ ている地区である下記助成対象区域を「不燃化モデル地区」として、この区域内の 老朽建築物の建替えを促進するために、建物の除却や建替え費用の一部を渋谷区が助成してくれます。

《助成対象》

助成対象地域 本町2・4・5・6丁目地区内 (左図参照) ※一部例外あり

《対象となる建築物》

昭和56年5月31日以前に建築された木造 又は軽量鉄骨造の建築物

《対象となる方》

✓ 対象となる建築物を所有する個人の方

✓ 共有者がいる場合は、共有者及びその相続 人全員の同意を得ていること。

✓ 住民税や固定資産税等の滞納がないこと。

✓ 土地所有者であるか、又はその同意を得ていること 。

 

助成① 老朽建築物の除却

《助成要件》

⚫ 除却後に廃棄物の不法投棄、雑草の繁茂がないように適正に管理されること。

⚫ 除却後に可燃延焼のおそれのあるものを設置又は保管しないように適正に管理される こと。

⚫ 老朽建築物に抵当権等の第三者の権利が登記されている場合は、全て抹消されること。

《助成内容》

建築物及びこれに附属する工作物の解体除却工事及び除却後の土地の整地に要する費用で、 以下の範囲内

【1㎡あたりの単価】

主要生活道路8号線及び不燃化優先路線沿道建築物:木造 2.4万円、非木造 3.2万円

その他の建築物:木造 1.2万円、非木造 1.6万円

【助成限度額】

木造 240万円、非木造 320万円

 

助成② 老朽建築物建替え支援

《助成要件》

⚫ 建替え後の建築物が従前と概ね同一の敷地であること。

⚫ 準耐火又は耐火建築物への建替えであること。(ただし、準耐火から準耐火建築物への 建替え、又は現在の建物が既に耐火建築物である場合は助成対象外です。)

⚫ 一戸建て住宅又は共同住宅・長屋への建替えであること。(店舗等との併用住宅の場合 は、延床面積の過半が居住の用に供するものであることが必要です。)

⚫ 建替え後の建築物の全部又は一部を自己居住用として使用するものであること。

⚫ 建替え後の建築物の敷地が60㎡以上であること。

⚫ 敷地の前面道路が地区計画に位置付けられた特定地区防災施設の道路及び建築基準法第 42条第2項の道路の場合は、定められた幅員まで後退して建築すること。

⚫ 渋谷区狭あい道路の拡幅整備に関する条例に規定する協議を行うこと。

⚫ 敷地の前面道路が不燃化優先路線である場合は、原則、道路中心線から水平距離3.0m以 上後退して建築物を建築すること。この場合において、後退した区域には工作物を設置 しないこと。

⚫ 老朽建築物の除却後、1年以内に新築工事が完了すること。

⚫ 仮設建築物でないこと。

⚫ 建築物の形状および色彩が周辺の環境に配慮したものであること。

⚫ 老朽建築物に抵当権等の第三者の権利が登記されている場合は、全て抹消されること 。

《助成内容》

① 老朽建築物の除却費 (「助成①」と同じ内容・助成額です。)

② 設計費・工事監理費

【戸建住宅】

建替え後の建築物の地上1~3階の床面積の合計に応じて区が別に定める額以内

(助成限度額 1,000,000円)

【共同住宅】

建設工事費に区が別に定める料率を乗じた額の三分の一以内

(助成限度額 1,500,000円)

 

助成③ 建築工事費助成

《助成要件》

・ 助成②の要件を全て満たす建替えであること。

・ 敷地面積が100㎡以上の場合は、区が定める要件に適合する緑化を行うこと。

《助成内容》

・建替え後の建築物及びこれに附属する工作物の工事費で地上1~3階の床面積の合計に 応じて区が別に定める額かつ以下の範囲内

【戸建住宅】

助成限度額 1,500,000円

【共同住宅】

木造→耐火建築物 (助成限度額 2,300,000円)

木造→準耐火建築物(助成限度額 2,100,000円)

準耐火→耐火建築物(助成限度額 180,000円)

2.固定資産税・都市計画税の減免

渋谷区の不燃化特区指定区域(本町2~6丁目)において、燃えにくい住宅への新築や建替えを行った場合や 防災上危険な燃えやすい老朽住宅を取り壊し、更地として適正管理する場合に、固 定資産税や都市計画税の減免を行うことで、燃えにくいまちづくりの促進を目指します。

① 取壊して更地にした場合

土地に対する固定資産税・ 都市計画税について5年間、 8割の減免が受けられます

更地が継続して適正に管理されているこ とが要件であるため、毎年の手続きを行 う必要があります。

(申請は毎月6月30日まで)

不燃化特区の指定日から令和8年3月31 日までの間に取壊されていること。

② 燃えにくい住宅に建替えた場合

家屋に対する固定資産税・ 都市計画税について5年間、 10割の減免が受けられます

取壊した家屋と新築住居の所有者が同一 であること、居住部分が2分の1以上で あることなどの条件があります。

(申請 は新築した年の翌々年の2月末日まで)

新築年月日が不燃化特区の指定日から令 和8年3月31日までであること。

3.専門家による相談(無料)

不燃化特区指定区域における住宅の建替えや除却(取り壊し)に関する建築や資 金計画等のご相談に対して、建築士やファイナンシャルプランナー等の専門家を無料で派遣してくれます。 ご希望の方は、渋谷区の担当までお問い合わせして見てください。

 

● 対象者:本町2~6丁目内の築年数が15年以上の木造建築物の所有者またはその親族(原則として三親等内)

● 派遣回数:年3回まで

● 時 間:1回につき2時間まで

 

建替えや除却に関すること ⇒ 建築士

土地、家屋の賃借、相続など の法律に関すること ⇒ 弁護士

建替えに係る税に関すること ⇒ 税理士

資金計画に関すること ⇒ ファイナンシャルプランナー

詳しい内容はこちらをご確認下さい。⇒ 不燃化特区制度に基づく支援制度のご案内

 

このような制度を活用することで、空き家の取り組みに対する負担は大幅に軽減されるのでは無いでしょうか。

問題解決にむけて具体的な取り組み

渋谷区の空き家事情について、取り上げてまいりました。

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アセットアップでは、空き家の対策を得意としております。

空き家対策は地域や物件、状況によって注意する内容が異なります。

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