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《空き家の解体》建物の壊し方の基礎知識・解体業者の選びの注意点

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《空き家の解体》建物の壊し方の基礎知識・解体業者の選びの注意点

《空き家の解体》建物の壊し方の基礎知識・解体業者の選びの注意点

2022/04/13

空き家の対策方法で、解体は多くの方が検討する内容の一つでは無いでしょうか。

利活用や現状のまま売却することも一つですが、状況によって解体を検討することも大事です。 今回は、空き家の取り壊しにフォーカスをあてていきます。

空き家の解体

老朽化が極端に進んでしまった物件や築年数が古い建物はリフォーム費用が高額になってしまい、新築に建て替える金額とさほど変わらなくなってしまうため、解体して建て替えを行うケースがよくあります。

空き家を解体する費用は、土地の状況や建物の構造、面積などによって、大きく異なります。そのため解体に関する基本的な知識を知っておくことも重要です。

それによって費用を抑えられたり、必要のないトラブルを未然に防ぐことが出来ます。

費用を抑えることは、重要ですが価格だけで業者を選ぶと危険です。解体業者の中には不法投棄などの違法行為を行う業者もいるのが実情です。

しっかりと依頼する会社に確認をことが大事です。

そのため解体に関する基本的な知識を知っておくことも重要です。

それによって費用を抑えられたり、必要のないトラブルを未然に防ぐことが出来ます。

費用を抑えることは、重要ですが価格だけで業者を選ぶと危険です。解体業者の中には不法投棄などの違法行為を行う業者もいるのが実情です。しっかりと依頼する会社に確認することが大事です。

 

空き家解体の基礎知識

解体の基礎知識として大事なものが建物の構造です。構造によって解体費用は大きく変わります。

費用は高い順に、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、軽量鉄骨造、木造となります。鉄筋コンクリート造は木造と比べて頑丈な造りのため、解体するのに時間と手間がかかってしまいます。

解体費用のポイントは、ショベルカーなどの重機による解体が可能かどうかです。

重機を使えるかどうかの判断は、空き家のある敷地までの道路横幅が十分かどうかと、敷地の中に重機を置いて解体作業をする余裕があるかの2つがポイントです。

道路の横幅は敷地前からだけでなく、幹線道路から空き家までの経路も確認する必要があります。

道路幅が4m以下の道路だと、重機は小型のものに限られてしまいます。

道幅が4mあっても、隅切り(道路の曲がり角を斜めにして曲がりやすくしている部分)のない場所にも注意が必要です。

道路に近隣住民が植木鉢やバイクなどを置いていることで道路幅が狭くなってしまっているケースもあります。

こういった場合は、解体の期間だけ必要に応じて移動させてもらえるよう交渉ができれば費用を抑えられます。

この交渉は解体業者に任せるのではなく、所有者が自ら行えば、話がまとまりやすくなります。

そのためにも、空き家管理の際にはご近所に声掛けするなど、普段からの関係づくりが大切です。

 

敷地内に駐車場などのスペースがない場合は重機を使用することができません。

建物の裏側に大きな庭があっても、道路に面していなければ基本的には重機を使用出来ないのです。

 

重機が搬入できない場合は、解体作業も廃材の搬出作業もすべて手作業となってしまいます。

その場合、解体工事の期間が重機を使用した場合と比較して2倍以上になってしまうケースが多くなります。

空き家の解体でネックになる、1つの要因は室内に残っている荷物やゴミです。

家具や家電、布団や洋服といったモノをそのままにしておくと、解体費用とは別に処分費用がかかります。

こういった残置物は、解体業者が処分すると廃棄物ですが、所有者が処分する場合は家庭ゴミとなるため、所有者が処分したほうが費用はかなり抑えられます

所有者が自分で処分する場合、近くのゴミ置場にゴミを捨てるのは出す量に制限があったり曜日の関係もあり時間や手間がかかりますが、各地域にあるクリーンセンターといった施設では、常に家庭ゴミを受け入れてくれています。

解体工事は業者任せになってしまうと費用は高くなります。

所有者の手助けがあれば費用は安くなる場合もあるため、見積もりの内容をよく精査するのはもちろん、どうやったら費用が抑えられるかも業者に確認すると良いでしょう。

解体業者選び

解体業者を選ぶ際に、しっかりとした会社に依頼することが大事です。

解体業者には大手と呼ばれる企業がなく、その多くは社員10名に満たない小さな会社です。ホームページなどを持たない会社も多いため注意して選ぶ必要があります。

ほとんどの企業は法律やルールを順守し事業を行っていますが、中には法律を守らなかったり、法外な価格を請求したりといった悪徳なところも存在します

依頼者とのトラブルで多いのが料金を巡るものです。当初の見積もりは安かったにも関わらず、よくわからない内容の追加料金を請求されてしまうケースです

解体工事では追加で費用が発生する場合もあります。たとえば、基礎が想定していたものより大きかったり、地盤に杭が何本も打ち込まれていたりといったケースです。解体業者の多くは、業種がら細かく丁寧にわかりやすく対応してくれるところは少ないのが現状です。

 

安いからと安易に発注してしまうと結果的に高くつくだけでなくトラブルになる可能性もあるため、見積書や契約書にも注意が必要です。

見積書には、一式と書かれているものではなく項目ごとにどれくらい費用が発生しているのか具体的に記入されたものを発行してもらいましょう。

見積書には何が含まれていて、何があったら追加費用が発生するかを事前に事前にしっかり確認するようにしましょう。

 

契約書は、支払い条件の確認が必要です。

基本的には契約書の内容通りにの支払いを行うことになりますが、追加費用が発生した場合。どういった条件や理由の時に追加費用が発生するのか、その規定を事前に確認して契約書に盛り込んでもらうことが重要です。

これをしていないと、解体業者の言いなりになって追加料金を多く取られるリスクも出てきてしまいます。その他、一括払いや分割払いなど、事前に取り決めた支払い方法に則って支払いを進めることができるのかどうかについても大事な点です。

事前に取り決めた支払い条件通りに請求してくれる業者ばかりではありません。工事開始前の一括払いなどを執効に要求してくる業者には注意が必要です。

自転車操業のような形で資金繰りに困っている解体業者も少なくないので、慎重に見極める必要があります。

そして、基本的なことですが合法的な工事を実施するかを見極めることです。

 

解体工事で出る廃材の処分には、建設リサイクル法や廃棄物処理法に基づいて行う必要があります。

しかし、中には不法投棄を行い、適法に廃材を処分しない業者が存在します。

相見積を行った際に、1社だけほかの業者より著しく安い場合などは注意が必要です。国では不法投棄をなくそうと、廃棄物を処理した場所や方法といったことが書かれている「マニフェスト」という書類を発行しています。

マニフェストとは、「産業廃棄物の管理伝票」のことを指しています。この書類には、産業廃棄物の量や種類、運搬業者名や中間処理業者名、最終処分業者名などが記載されていて、解体工事で発生した産業廃棄物をどういった形で処分するのか、一連の流れが書かれています。

基本的には、産業廃棄物の管理伝票に記載がある流れで産業廃棄物の処理を行う必要があります。

もし、マニフェストの発行をせず、不法投棄されてしまうと、発注した所有者も最高で懲役5年、また最高で罰金1000万円、または懲役·罰金の両方が科せられます。

マニフェストに関しては、コピーを受け取ることができますので必ず確認するようにしましょう。

空き家の解体作業は最も価格が安い会社ではなく、最も信頼できる会社を必ず選ぶようにしましょう。

信頼できる解体会社のポイント

今までの内容を踏まえ、さらに3つの内容を確認しておくとリスクが少なると思います。

 

①許可&登録をしている業者

解体工事をは、どの業者でも行えるわけではなく、解体工事を行うための許可や登録をしている必要があります。

建築業許可証または、解体工事業登録(税込請負金額500万円未満まで)を行っておくことが必要です。

実際に解体工事を依頼する場合は、こうした許可や登録があるのか提示してもらうことがポイントです。

やましいことが無い業者であれば、依頼をすれば許可証や登録番号の見せてえます。少しでも信愚性に欠けたり疑わしい返答をされた場合、 都道府県に問い合わせることで許可や登録がある業者なのか確認することができます。

登録や許可を受けていないことがわかったら、そのままにせずに工事の依頼を中止するようにしましょう。

 

②工事保険の加入

解体業者が解体工事中に万一の事故が発生した時に、被害者の方に賠償金を支払うために加入するべき第三者賠償保険です。

工事現場ごとに保険に加入するケースや、会社単位で年間契約の保険に加入するケースもあります。また、重機や車両単位で加入できる保険もあ

り、解体業者は必要な保険に加入をした上で工事を受注するのが一般的です。

保険料を浮かせるために、保険に加入ですに解体工事を進めようとする業者もいます。こういった業者は万が一の時のことを考えておらず、こういう業者は大抵トラブルがあると対応が不誠実になり追加費用の請求や発注者が迷惑を被る結果になってしまいます。

解体工事を依頼する際は、保険に加入しているかどうかしっかり確認しましょう。このケースも怪しいと思ったら工事の依頼を中止するようにしましょう。

 

③自社施工

解体業者にはさまざまな請け負い方があり、自社解体ではなく、工事の受注だけを行って、実際の解体工事は下請業者に流すケースもあります。

その場合、解体費用が割高になるリスクが出てきます。本来は解体業者に支払えば良い解体費用ですが、下請け業者に流すことになると中間マージンが上乗せされるため割高になります。場合によっては下請け業者が大幅に安い金額で仕事を請け負っているため、不法投棄などの問題を起こすケースも出てきます。

また、解体工事を受注する業者と実際に施工する業者が異なると、工事開始前にやり取りしていた内容が正確に下請け業者に伝わらない場合があります。

こういった場合は、意思の疎通が上手くいかなくなり、言った言わない問題に発展することもあります。特に契約関連のことは注意が必要であり、追加費用の発生につながることもあります。

空き家の解体について取り上げさせて頂きましたが、いかがでしたでしょうか?

ただ建物を解体するだけですが、注意をしないと無駄に費用を多く払ったり余計なトラブルに見舞われてしまいます。

解体の基礎知識を理解した上で、しっかりとした解体業者選びが重要です。

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