空き家を放置することによるリスク8選【知らないと大損害！？】

国土交通省の調査によると、空き家の7割が現在の耐震基準がない1980年以前の建物であることが分かっています。

老朽化した空き家を放置すれば倒壊等のリスクもあることから、各自治体では空き家対策の倒壊に対する制度を強化しています。

耐震基準が改正される前に建てられた建物は、「震度5程度の地震に耐えうる住宅」が基準となっており、震度6強から7に達する程度の地震で倒壊・崩壊しないように建てられている現在の新耐震基準の建物よりも地震による倒壊リスクは高くなっています。

国交省及び建築研究所による「第二回　熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」の発表によると、2016年4月14日に発生した熊本地震では、調査対象となった

旧耐震基準の建物702棟のうち225棟が倒壊（倒壊率32.1％）
新耐震基準の建物は1,042棟のうち80棟が倒壊（倒壊率7.6％）

したことが明らかになりました。

これは、旧耐震基準の建物は新耐震基準の建物よりも4倍以上の倒壊リスクがあることを意味しています。

また、新耐震基準に建てられた場合でも、空き家にしてしまうことで、構造的に重要な柱や基礎の劣化が進み、結果として本来の耐震強度を保てなくなってしまう可能性もあります。

このように、空き家を放置し続けることで、その間発生する自然災害により建物が崩壊してしまう可能性についても、忘れてはいけないリスクの1つだと言えます。

 

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消防庁の統計によると、日本では年間３.５万件を超える出火が発生しています。その中で最も多い原因なのが放火です。

その件数は、嫌疑がかけられているもの合算するとなんと3,859件（令和3年度）と、出火件数全体の1割以上も占めることになります。

空き家は、このような放火犯のターゲットになる可能性が高いと言われています。

それには、下記のような空き家の特性が挙げられています。

・人気がなく通行人の目に触れにくい
・ゴミや可燃物などが放置/不法投棄されている
・燃えやすい構造にもなっている

このような要素が重なった結果、誰か人が住んでいる住宅であればボヤ程度で住んでいた火事が、人目のない「空き家」のため鎮火が遅れ、大火災に発展してしまう可能性があります。

所有している空き家が放火されるということは、自分の大切な資産が失われることを意味していますが、それ以外にも大火災に発展してしまう可能性から、周囲の住宅に火の手が燃え広がってしまうリスクも考えられます。

都会の住宅街や下町などといった、近くに住宅がある環境では1件の火災が大規模な延焼に繋がる恐れも出てきます。

そうなった場合、自身の財産を失うだけでなく、周囲の住民への賠償金も支払わなければならず、その金額は高額になってしまうケースもあります。

また、火災の後処理にも多大な費用がかかってしまいます。そして放火された建物の撤去工事が必要になり、それにも費用がかかってしまいます。

更に、建物がなくなり土地だけになってしまうと、固定資産税が元の6倍に跳ね上がってしまうことも忘れてはいけません。

放火されるリスクは、ただ燃やされて自身の財産や思い出を失うだけでなく、金銭的にも近隣にも非常に大きなダメージを受けてしまうこともある、重大なリスクであることは覚えておいた方が良いでしょう。

意外と軽視しがちな植栽や雑草などによるリスク。

 

一度植栽が伸びてしまうと、伐採することも伐採した植栽を処分をすることも大変です。

植栽や植木は思っているより早く、成長していきます。たかが植栽と思わず早く対応をすることをおすすめ致します。

植栽が伸び近隣にはみ出してしまうと、迷惑をかけるどころか、剪定費用等を請求させるケースもあります。

伸びて過ぎてしまうと対応が億劫になり、放置した結果、専門業者に高額で頼むことになり、後悔される方は多くいらっしゃいます。

 

また、庭の雑草や樹木の繁茂による問題に関連して、衛生害虫の発生や猫などの小動物が棲み着いたり、不衛生を招いてしまうリスクもあります。

庭の雑草や植栽やが伸び放題で管理不十分だと、害虫や害獣の発生する可能性が高くなります。

まず、夏場においてハチの発生が近隣住民にとって最も怖い害虫ではないでしょうか？

ハチが飛来している場所には当然ながらあまり近寄りたくはありません。

更に、自分の敷地に飛んできて刺される可能性も高くなってしまいます。非常にリスクが大きいといえるでしょう。

また、管理されていない空き家だと野犬や野良猫といった動物や、ネズミなどといった害獣が発生してしまうかもしれません。

野犬などが発生し住み着いてしまうと、近隣住人を襲う可能性も考えられます。

また野良猫がごみを荒らし、悪臭をまき散らすこともあるでしょう。

近隣住人にとっては非常に迷惑なことになってしまうため、絶対に起こってほしくない内容です。

 

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誰もいなくなった空き家、そんな空き家に共通するのが下記の内容です。

・伸び放題になった庭の草木
・ポストに溜まりっぱなしで溢れているチラシ
・締め切ったままのカーテンや雨戸
・傷んだままの屋根や外壁
・割れたままのガラス

このように全く手入れがされてなく荒れ果てた空き家は、近所の人が嫌がって近づきたくなくなるため、犯罪行為であるゴミの不法投棄をする格好の場所になってしまうのです。

そして厄介なのが、この空き家への不法投棄という犯罪行為はだんだんエスカレートしてしまうことです。

最初は誰かがこっそり持ってきたゴミが捨てられて、近所の人がそれに気づかないまま数日が経過します。

すると、「この家は誰も住んでなさそうだから、自分も捨ててしまおう！」と考える人が増えてきて、結果として不法投棄された生ゴミや粗大ゴミ等が山積みになってしまいます。

こういったゴミの山が原因の異臭・虫の発生により周囲の住人に大迷惑をかけてしまい、苦情を受けてしまう可能性も出てきてしまいます。

これは空き家を持ち続けることによって発生する大きな社会的問題です。

ゴミの不法投棄と同じく『近所の人が嫌がって近づきたくない』という性質を逆手にとって起こりやすい社会的リスクが、不法侵入者が住み着いてしまうことです。
イメージしてみてください、見ず知らずの誰かが勝手にあなたの実家の部屋、キッチン、浴室、トイレなどをまるで自分の家のように使っているところを。

このように、空き家に住み着くのは、通常の家を貸りることが出来ないようななにか問題を抱えた人が多く、犯罪者である可能性も否定できません。

実際、2018年には受刑者の男1人が脱走し、潜伏先として空き家を利用していたという事件がありました。

その他、インターネットで不正に購入した家電製品等の受け取り場所にしていた外国人詐欺グループが摘発されました。その拠点にしていたのも空き家でした。

また、ひと目につきにくいという特性を活かして薬物栽培の温床として利用されるケースもあるようです。
2014年には、外国人と日本人の4人グループが空き家を利用して大麻の大量栽培を行っていたというニュースが報道されました。

このように、空き家を放置することによって犯罪の温床となってしまう可能性があり、それが地域の治安悪化を招いてしまう原因を作ってしまうことにもつながってしまうのです。

 

放置し続けている空き家、使っていなくても空き家を所有しているだけで多くの費用が発生してしまいます。

・固定資産税と都市計画税
・定期的な修繕や掃除で必要になる電気代と水道代
・通常よりも割高な保険料となる火災保険や地震保険
・遠方に住んでいる場合の空き家に行くための交通費や宿泊費

これら全てを合わせると、場合によっては維持費が年間50万円以上かかってしまう可能性があります。

また、建物に痛みや損害がある場合、都度こんな修繕が必要になる可能性もあります。

・外壁塗装の塗り直し
・屋根の張替え、雨漏り修理
・割れた窓ガラスの交換
・雑草処理、庭木の剪定など

空き家が遠くて管理の手間や時間が取れないという場合は、専門の管理会社への管理委託費もかかります。

そして、平成27年に施行された「空き家対策特別措置法」の存在も忘れてはいけません。

これは、管理が行き届かず地域や近隣住民に防災、衛生、景観などの悪影響を及ぼす「特定空き家」と指定された場合、固定資産の住宅用地の特例が解除されるというものです。

もしそうなった場合、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍に跳ね上がってしまいます。

このように、経済的にもかなりのダメージを受けてしまう可能性があることも、空き家を所有し続けることのリスクと言えるでしょう。

 

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最近、強力な台風にや自然災害により空き家の屋根が飛んだり庭の樹木が倒れたりして、近隣の住民に被害を与えてしまう可能性が高くなっています。

このようなケースでは、民法第717条にて定められている「土地工作物責任」のもとに、修繕費などを請求されることがあります。

この「土地工作物責任」とは、家屋などの敷地に保存・設置されている工作物の安全管理が行き届いていないことが原因で、近隣住民などの第三者に損害を与えた場合に工作物の所有者が賠償責任を負うという規定です。

実際にこの民法第717条が適用されたケースとしては、広島県で起こった事例があります。

この事例では、豪雨により地盤が緩んだことで石垣の崩壊が発生しました。

その結果、隣接する木造平屋が全壊してしまい、裁判へと発展し、「石垣の全面的補修を行っていれば崩壊を防ぐことができた可能性があった」とし、石垣所有者の工作物保存の瑕疵を認め、建物の損害賠償費110万円を含む総額364万円の賠償金が認定されることとなりました。

このケースのように、空き家を放置し続けることにより近隣住民に被害を負わせ、それが訴訟に繋がってしまうということは今後も全国各地で起こり得ることだと思います。

ちなみに、一般的な住宅の場合、このような建物を起因とする事故のリスクを回避するために、建物賠償保険に加入しますが、「空き家」の場合、保険加入できない、または加入していても保険金が支払われない可能性があります。

理由として、保険会社によって具体的な内容は異なりますが、保険金を支払うには「被災時に人が居住している住宅であること」などが対象で、「空き家」でないことを条件としているケースが多いからです。

また、「空き家」を対象として損害保険に加入したい場合は、住宅ではなく一般物件として保険に加入する必要があります。

一般物件とは、住宅よりもリスクが高い店舗等の物件を指しているため、当然保険料は割高になってしまいます。

行政代執行とは、空き家の状態が著しく悪化しているにも関わらず、所有者が管理の義務をまっとうしない場合、所有者に代わって行政が空き家を解体・撤去することです。

空き家になったあなたの実家が市町村から倒壊リスクや犯罪の現場になる可能性が高いと判断された場合、行政代執行により建物が取り壊される可能性があります。

その背景には、2015年に施行された「空家等対策の促進に関する特別措置法（空き家法）」というものがあります。

これは地域における空き家活用の促進や、地域住民の安全と生活の向上のために、市町村が空き家所有者に対して助言、指導、勧告といった行政指導をするというものです。

空き家所有者にとって問題なのが、この勧告に従わなかった場合、行政が強制的に敷地に立ち入り、

・道路に越境している木の枝を切る

・放置されているゴミの撤去

・家屋の解体

といった必要な対策を取られてしまうというものです。

この場合、行政代執行にかかる費用は所有者に請求されることとなる上、通常解体する場合よりも請求される費用が高くなる傾向にあるとのことです。

空き家所有者の中には、 「じゃあ、放置したままでも行政が勝手に処理してくれるから楽だしそれでいいや。」 と思われる方もいるかもしれませんが

行政代執行は空き家所有者にとって全くメリットがないものだということは覚えておいたほうが良いでしょう。

行政代執行のリスクを４項目を解説していきます。

 

①高額の解体費用を請求される

行政代執行の解体費用は全額所有者に請求されます。

行政代執行で行われた解体費用は、所有者が自ら業者に依頼する場合より高額になります。

なぜなら、行政は、解体費用の安さよりも、有名な解体業者や大手の解体業者に手っ取り早く依頼するからです。

自分で業者に依頼するとなれば、いくつかの解体業者に問い合わせて安い業者を選ぶことができますが、行政代執行の場合は所有者が業者を選定することはできません。

解体するのであれば、行政代執行されてしまう前に、自分で業者を選んで依頼した方が金銭的には安くなるでしょう。

 

②財産を差し押さえられる

解体費用の請求に応じない場合は、所有者の財産の差し押さえが行われます。

差し押さえの対象となるもの

現金・預貯金・株式・車・貴金属・給与の手取りの四分の一など

国土交通省が令和3年2月4日に発表した資料「空家等対策特別措置法について」では、実際に財産差し押さえによって解体費を回収した事例が挙げられています。

 

③自己破産しても逃れられない

自己破産しても、行政代執行の費用の徴収からは逃れられません。

自己破産とは、借金の返済等ができなくなってしまったときに、裁判所に借金返済の免責許可をもらえる仕組みです。破産法で認められています。

しかし、行政代執行にかかった費用は、国税を滞納した場合と同様に「強制徴収」が認められているため、自己破産しても返済が免除されることはありません。

 

④ニュースになって個人情報が晒される

特定空き家に指定されたり行政代執行が行われたりすると、周辺住民から悪い印象を持たれたり、良くない噂で知られる可能性があります。

なぜなら、所有している空き家の管理を怠ることは、法律違反としてニュースやネットで公開されることがあるからです。

実際に、ある行政では「空き家等対策計画」を策定し、特定空き家の所在地、必要な処置の内容、そして所有者の名前と現住所をネットで公表しています。

空き家が遠く離れたところにあるから自分には関係ないと思っても、ネットで拡散されてしまえばそう簡単に情報は消えないので注意が必要です。

 

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空き家のリスクについて、取り上げてまいりました。

様々な空き家対策の方法がございますが、いざご自身の物件のこととなると戸惑ってしまう方も多いのではないでしょうか。

賃貸用物件のお持ちの方は、目の前の空室を早急に対処するために、どのような対応がベストか迷われる方が大半です。

これだけ、空室の多いマンションやアパートの空き家を減らすには、普通に賃貸募集をしていても現状を変えることは難しいでしょう。

弊社では、様々な企画やアイディアをもとに空き家対策を行うノウハウを持っております。

まずは、お気軽にご相談下さい。

 

アパートやマンションなどの賃貸用住宅はもちろんのこと、居住中の戸建ても対応致します。

物件売却、賃貸募集、賃貸管理まで幅広く対応させて頂きます。

弊社は、再建築不可、借地権、事件事故、老朽化、雨漏り、害獣被害、荷物整理や処分など多岐にわたり対応が可能です。

物件を修繕する費用が無く放置してしまっている方は、早急にご相談下さい。解決策を一緒に見つけることが出来ます。

 

空き家対策は、ひとりで悩んでいると解決に時間がかかってしまい、余計な出費やトラブルが発生してしまいます。

まずは、お気軽にご相談下さい。

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