【相続不動産】知らないと損する！？相続した自宅の『空き家のリスク』と『売却時の注意点』

相続人が複数いる場合は売却の際に全員の同意が必要となります。 実家の相続人が1人だけの場合は不要ですが大抵の場合は相続人全員の同意を得る必要があります。

相続人全員でどう分割するか話し合うことを遺産分割協議と言いますが、「遺産分割協議において、家をどうするか相続人間で話し合いがまとまっていること」が売却の前提となりますので、実家の扱いをどうするのか売却前に相続人間で確認をしておきましょう。

遺産分割協議は、全員の同意を得れば何度でもやり直しが可能です。 家の名義を共有名義にしている場合は、全員が「売主」となります。売却することに同意しない相続人がいると売却はできません。

このように共有名義のデメリットは、複数の売主が介在することにより重要な意思決定を遅らせるだけでなく、手続きが煩雑になってしまうことです。遺産分割協議で話し合うとき、安易に共有名義を選択しないようにしましょう。 家の売却でもっとも多く選択されるのが、「換価分割」という方法です。換価分割とは、不動産を売却するため便宜上相続人のうちのひとりを名義人として、売却後の利益を均等に分割する方法です。

注意点としては、遺産分割協議書に「換価分割で売却すること」を記載しておくことです。この表記がないと場合によっては贈与とみなされ、贈与税がかかってしまうことがあります。遺産分割協議書の作成時には、一度法律や税金に詳しい専門家に見てもらうことをおすすめします。

2022年現在、相続登記は義務ではありませんが、家を売る場合は相続登記を済ませておく必要があります。

相続登記とは「実家の所有権が自分にある」と法的に証明することです。相続登記が済んでいるかわからない場合は、法務局で「登記事項証明書」を取得し、誰の名義になっているか確認してみましょう。法務局のホームページで 「登記事項証明書」を取り寄せることも可能です。

相続登記が済んでいることを確認したら、いよいよ実家の売却活動のはじまりです。一般的には売却活動は、実績の多い不動産会社に査定をしてもらうことから始まります。 査定のときに「いつまでに売りたいか」を伝えておくとよいでしょう。空き家のリスクを考えて早期に売却したい場合、複数の不動産会社に相見積もりを依頼することをおすすめします。 なお、売却までに遺品の整理を済ませておくことがです。「大量の家具やモノがあふれていて手のつけようがない……」という場合は、業者に依頼してみるのもよいでしょう。 また、広い庭がある家は雑草が生えないように防草シートで覆うなどの対策をすると管理が楽になりますので、検討してみてください。

しかし、遺品の整理や荷物の処分、植栽や雑草等の対策などの対応が出来ず、何年も経過してしまう方は少なくありません。そうならないように弊社のように空き家の売却に特化している不動産会社に依頼することをオススメ致します。

実家の売却が完了したら、売却した金額から売却にかかった費用を差し引いた分を現金化して各相続人に配分します。配分前に売却にかかった領収書などをしっかりまとめておくことも大切です。

翌年、各相続人がそれぞれ確定申告で譲渡所得税などを納めれば、これで売却が終了します。 

いかがでしたでしょうか。ここまでで「面倒でやりたくない」と思った方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、早く売却しないともっと大変なことに。ここは踏ん張りどころです。先延ばしにせず、できることから始めることをおすすめします。

相続登記がいつから義務化されるのかと不安に感じている方も多いでしょう。
相続登記の義務化が開始されるのは、2024年4月1日からとなっています。不動産登記法改正後は、「相続の開始および所有権を取得したと知った日から3年以内」に相続登記をしなくてはなりません。

なお、被相続人の不動産所有を認知していない期間は、この3年には含まれないものとされています。

「相続により取得した不動産を正当な理由なしに3年以内に登記しなかった場合、10万円以下の過料を求められる可能性があります。」とされています。これまで任意だった相続と住所変更の登記申請を義務化することによって、持ち主の所在が明確になり、国として管理しやすくなることが目的です。

法律で定められていなくても、相続登記は家の売却には必須です。誰が名義人（売主）なのかがわからないと売買そのものが成立しないからです。

相続登記は自分でも行うことができますが、時間や手間がかかります。相続人が複数いて遠方の場合や、戸籍謄本や住民票などの公的資料を集めることが困難な場合は、専門家である司法書士に依頼するとよいでしょう。

司法書士に依頼すると報酬としてだいたい5〜10万円前後かかりますが、確実に相続登記を済ませることができます。「法務局が遠方」「平日仕事が忙しい」「相続人が多い」という場合は、司法書士に依頼することをおすすめします。

どの司法書士に依頼してよいかわからないという方は、早めに不動産会社へ相談しましょう。相続登記に強い司法書士を紹介してもらえるだけでなく、ワンストップでスムーズな売却活動につながることが期待できます。

それでも「自分でやってみる！」という気概のある方は、一度法務局に行って相談してみると具体的な手続きや必要書類について教えてもらえますよ。物件の最寄りの法務局でなくても相談のみなら受け付けてくれることもありますので、事前に連絡してみてください。

空き家状態が続くと、その間の固定資産税や都市計画税を払い続けなくてはなりません。

また、住まない家の管理も大変ですよね。こまめな換気や手入れをしないと家は劣化しやすいですし、放火のリスクや近隣への影響、事務管理の面を考えても早く売るにこしたことはありません。

よくあるのは、建物が朽ち果てたボロボロの戸建てを放置しているケース。更地にすると固定資産税や都市計画税が6倍になるため、そのままにしているのです。これは景観を損ねるだけでなく、近隣の迷惑になりかねません。

そこで、2014年11月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されました。この法案に基づき、市町村より「特定空家等（とくていあきやとう）」に指定されると、固定資産税や都市計画税の課税軽減措置の対象から外されてしまいます。つまり、固定資産税や都市計画税が6倍になってしまうのです。

「特定空家等」とは、空家のうち放置することが不適切な状態にある建物のことで、市町村長は所有者に対して必要な措置を助言指導できます。空き家状態にして放置するのはよくありませんので、問題を先延ばしにせずに早期に売却することが重要です。

空き家を放置した末路【行政代執行の事例】空家等対策特別措置法の実態“東京の９事例を紹介”

住宅ローンが残っている場合は相続人が負担することになります。

「ローンがこんなにあるなら売却してもローンが残ってしまうのでは？」と思うかもしれません。

しかし、団体信用生命保険（団信）に加入していれば、住宅ローンを肩代わりする必要はありません。

住宅ローンを組むときは、だいたいの場合 団信に加入することが大半です。ただ、フラット35などの商品は団信が任意加入となっているため、借入先の金融機関に確認する必要があります。

もし団信に加入していない場合、住宅ローンを肩代わりするのが難しければ「相続放棄」という手段があります。被相続人が亡くなってから3ヶ月以内に家庭裁判所に相続放棄を申し出ることで、住宅ローン（債務）を引き継ぐ必要はなくなります。ただ、他の相続財産もすべて放棄することになります。

下記の方は、お気軽にご相談下さい

・不動産屋に依頼をしているが現状が変わらない方

・不動産屋から諦められた物件をお持ちの方

・物件に問題があり対策がわからない方

・維持管理が大変でお困りの方

・費用がかけられず放置している方

・管理会社と揉めてしまっている方

・賃貸経営で空室に悩み物件を手放したい方

・賃貸募集や管理がうまく行っていない方